Donnée technique importante, le calcul surface d'un bien immobilier est à effectuer selon des modalités précises et réglementaires. Ce calcul de surface peut différer selon l'opération immobilière envisagée ou sa finalité. Permis de construire, vente, location, agrandissement… n'impliquent en effet pas les mêmes règles d'appréciation de la surface considérée en mètres carrés. Une complexité qui entretient un flou certain pour les non-professionnels qui ont le plus grand mal à s'y retrouver.
Elément du droit immobilier défini par le Code de la construction et de l'habitation (CCH), le calcul de surface ne s'improvise pas. Les parties concernées par le projet immobilier, le service de l'urbanisme et l'administration fiscale doivent en effet disposer d'un calcul de surface répondant à leurs attentes qui soit conforme et certifié. Une donnée déterminante pour apprécier la proposition ou valider la demande.
Pour les particuliers, il s'agit de comprendre pleinement ce que traduit concrètement l'attestation ou la mention de surface en m² qui leur est présentée ou figurant dans une annonce pour vente ou location, un contrat, un acte notarié ou un avis d'imposition. Pour vous aider, nous vous livrons aujourd'hui ce petit dossier consacré à ce sujet complexe, le calcul surface. Vous y trouverez mention, définition, utilités et méthodes de calcul de chaque type de surface. Un tour d'horizon sur le sujet pas inutile au regard de l'importance de ce dernier!
Calcul surface, les termes les plus couramment utilisés
Qu'il s'agisse de vendre, de louer, de déposer un permis de construire ou de comprendre le calcul de certains impôts ou taxes d'urbanismes, la surface donne lieu à différentes appellations qui recoupent des modes de calculs différents.
Des appellations que vous retrouverez au gré des nombreux documents et formulaires réglementaires qui constituent tout dossier immobilier. Petite liste de ces définitions à maîtriser pour être sûr de bien comprendre ce que l'on vous propose ou vous demande :
- la surface cadastrale : c'est la surface de la parcelle enregistrée au plan du service du cadastre qui recense depuis le 19ème siècle l'ensemble du territoire français. Cette parcelle identifiée par un numéro de cadastre, (section + un numéro d'ordre), constitue le bien immobilier lui-même (un terrain nu) ou la portion de sol qui le supporte. La surface cadastrale, exprimée en hectares, ares et centiares, sert à l'administration fiscale de référence pour le calcul de l'impôt foncier. Elle est aujourd'hui accessible sur le Web via les sites www.cadastre.gouv.fr ou www.geoportail.gouv.fr
- la surface loi Carrez : la loi du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » oblige tout vendeur d'un ou plusieurs lots de copropriété d'une surface supérieure à 8m² à fournir à l'acquéreur une attestation de la superficie de ces derniers. La certification Loi Carrez doit figurer en annexe de tout avant-contrat et acte authentique de vente. Il s'agit de calculer la surface de plancher disposant d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m en déduisant les portions occupées par les murs, les cloisons intérieures, les marches, les cages d'escalier, les embrasures des ouvrants et les gaines techniques.
- la surface habitable en location (dite loi Boutin) : ce calcul de surface en m² s'effectue selon des modalités proches de la surface dite loi Carrez. La notion de surface habitable Loi Boutin concerne néanmoins tous les biens qu'ils soient en copropriété ou non !
- la surface utile : définie par le Code de la Construction et de l'Habitation aux articles R 331-10 et R 353-16, elle correspond à l'addition de la surface habitable et de la moitié de la surface totale des annexes (plus 8 m' au maximum par logement sans compter les garages).
- la surface plancher : elle est l'addition de toutes les surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert. Le calcul surface du plancher s'effectue à partir du nu intérieur des murs de pourtour et en déduisant leur épaisseur. Le calcul surface du plancher potentiellement constructible est particulièrement important lors de l'achat d'un terrain à bâtir. Un droit à construire déterminé par la surface cadastrale de la parcelle et par les règles applicables dans la zone concernée du Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou du Plan d'Occupation des Sols (POS). Le calcul de ce droit à construire est aujourd’hui plus complexe du fait de la disparition de la notion de COS (Coefficient d'Occupation du Sol). Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel pour pouvoir s'engager en pleine connaissance de cause!
- La surface hors œuvre brute (SHOB): définie par le Code de l'urbanisme à l'article R 112 - 2, elle résulte du calcul des surfaces de chaque plancher à chaque niveau et de leur addition y compris les combles et sous-sols qu'ils soient aménageables ou non. Le calcul surface de plancher s'effectue hors œuvre c'est à dire au nu extérieur des murs de pourtour : de fait elle comprend donc l'épaisseur des murs de pourtour et de tous leurs prolongements tels que les coursives, loggias ou balcons.
- La surface hors œuvre nette (SHON) : définie par le Code de l'Urbanisme à l'article R 112-2. Un calcul de surface en m² qui s'effectue par déduction du SHOB des surfaces de planchers non aménageables, des surfaces sous hauteur de plafond inférieure à 1,80 m, des surfaces des toits terrasses, des balcons, des loggias, des surfaces ouvertes en rez-de-chaussée (non closes, ni hors d'eau ni hors d'air), des surfaces de place de parking, et de 5% des surfaces déjà réduites pour prendre en compte l'isolation propre aux locaux d'habitation !
Calculer une surface conforme à l'objectif
Lorsque l'on parle de surface de logement, il est important de comprendre que cette notion n'est pas la même selon la nature du projet. L'objectif poursuivi implique en effet un calcul de surface habitable ou un calcul de surface plancher répondant aux exigences légales en vigueur. Petite synthèse pour comprendre comment calculer une surface en fonction de la nature de votre projet :
| Projets | Surface à calculer |
|---|---|
| Vente habitation hors copropriété | Surface habitable et surface cadastrale |
| Vente lot(s) en copropriété | Surface Loi carrez et surface cadastrale |
| Location d'un logement | Surface Loi Boutin |
| Permis de construire | Surface plancher |
| Déclaration préalable | Surface plancher |
Lors d'une vente, la surface cadastrale du bien immobilier ou de la copropriété doit obligatoirement être mentionnée dans le précontrat comme l'acte authentique.
Lorsque la surface cadastrale d'un bien diffère de sa surface réelle, suite à des agrandissements non déclarés, le notaire devra tenir compte de cette dernière. L'acquéreur devra donc être informé de la hausse prévisible de la taxe foncière par rapport à celle établie jusqu'alors et de la non présentation des permis de construire ou permis d'aménager au moment de l'acte. Une situation qui induit une absence de conformité qui peut être très préjudiciable lorsque le délais de prescription légal n'est pas écoulé. La mairie concernée peut exiger de fait une mise en conformité!
Bon à savoir : Depuis le 1er mars 2012, la surface plancher remplace la SHOB et la SHON dans les formulaires des services de l'urbanisme. Pour un projet d'agrandissement, si celui-ci implique la création d'une surface plancher inférieure à 40 m², une déclaration préalable suffit. Au-delà, il faudra déposer un permis de construire.
Calcul surface, un critère objectif permettant d’apprécier la valeur d’un bien
Calculer une surface habitable correctement n'a rien d'anodin dès lors que cette démarche s'inscrit dans un projet de vente. Calculer une surface en mètres carrés précise est alors indispensable à l'appréciation de la valeur vénale du bien concerné. On comprend aisément qu'un logement de grande dimension ne se vend pas au même prix qu'un logement de qualité identique mais plus petit dans le même secteur. La notion de prix du m² dans ce dernier est couramment utilisée par les professionnels de l'immobilier pour évaluer un appartement ou une maison.
Calculer la surface d'une pièce s'effectue de manière relativement simple dans les maisons modernes aux angles droits : une simple multiplication de la largeur par la longueur prise au pied des murs et cloisons intérieurs. Un calcul de surface plus compliqué dans les maisons très anciennes aux angles souvent incertains ! Faire appel à un professionnel pour obtenir une certification loi Carrez même lorsqu'elle n'est pas exigée prend alors tout son sens.
Coté terrain, c'est bien la surface cadastrale qui compte. Il s'agit de pouvoir calculer une surface en mètres carrés qui correspondent aux relevés cadastraux. Encore faut-t-il que la matérialisation physique des limites de propriété soit en place et conforme ! Dans le cas contraire, il peut être utile de faire appel à un géomètre expert pour procéder à un bornage contradictoire : cette opération en projetant sur le terrain les données cadastrales permettra de rassurer les visiteurs sur la justesse du prix demandé et la réalité de ce qui leur est proposé! Essentiel quand on veut pouvoir s'entendre "sur la chose et le prix" au moment de formuler et accepter une offre d'achat!
Calcul surface, attention aux erreurs
Calculer la surface d'une pièce ou une surface habitable globale exige une totale rigueur! Si l'erreur est humaine, elle peut néanmoins dans le cas d'une vente ou d'une location avoir des conséquences sérieuses.
A la vente comme à la location, une surévaluation de plus de 5% de la surface habitable ouvre droit pour l'acheteur ou pour le locataire à une baisse proportionnelle du prix de vente ou du loyer!
On notera que cette protection légale ne joue qu'en faveur de l'acquéreur ou du locataire : une surface sous-estimée ne permet pas au vendeur ou au bailleur de réclamer une correction du prix de vente ou du loyer! Une détermination précise de la surface s'avère donc indispensable en préambule de toute vente ou de toute location. Exigé pour les logements en copropriété, il est plus que vivement recommandé pour les autres. Mieux vaut prévenir que guérir!
En outre, en fournissant une attestation de surface aux acheteurs ou aux locataires potentiels de votre logement, vous affichez une transparence propre à rassurer ces derniers : vous instaurez le climat de confiance indispensable à leur prise de décision.
Calcul surface, faire appel à un professionnel
Dans tous les cas, il est vivement conseillé de faire certifier la surface du logement concerné par un diagnostiqueur immobilier. Ce professionnel agréé saura comment calculer une surface juste et précise et vous fournir l'attestation Loi Carrez (vente) ou Loi Boutin (location) nécessaire. La responsabilité du diagnostiqueur est engagée dans cette certification. Selon un arrêt de la cour de cassation du 28 février 2015, les vendeurs peuvent en effet être exemptés de toute indemnisation vis à vis des acquéreurs en cas d’erreur de calcul de surface. La responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée et ce dernier peut être amené à indemniser lui-même les acheteurs !
Vous vous demandez où trouver un diagnostiqueur immobilier compétitif dans votre ville ?
Le site Comparediag.fr fait référence dans le domaine ! Il vous permet en 2 clics de trouver le professionnel agréé qui saura fournir une prestation de qualité en temps et en heure au juste prix ! Les diagnostiqueurs de votre ville sont affichés avec leurs coordonnées. Pour vous aider dans votre choix, vous pouvez demander à la plateforme un classement par prix, par délais d'intervention ou par note des internautes ayant déjà fait appel à eux !
En passant par Comparediag.fr, vous avez l'assurance de contacter un diagnostiqueur certifié par un organisme agréé autorisé par le Comité Français d'Accréditation (Cofrac). Un service simple et totalement gratuit pour une totale sérénité en matière de calcul de surface et autres diagnostics techniques immobiliers.
La surface d'un bien immobilier existant ou à construire s'impose comme une donnée majeure qui va bien au-delà des aspects techniques et réglementaires. Elle délimite un espace de vie destiné à accueillir toute la famille. A ce titre, elle est au cœur de tout projet immobilier et constitue un élément d'appréciation essentiel. Dans un marché immobilier où l'offre est parfois très importante et dans un contexte juridique de plus en plus complexe, il faut savoir fournir ou exiger des garanties. Faire appel à un professionnel assure toutes les parties concernées d'une totale transparence en la matière. Un plus non négligeable pour ce qui s'apparente toujours à un projet de vie important !