Si tout nouveau propriétaire est soucieux de son rendement locatif, nul n'est à l'abri de ne pas savoir l’optimiser au mieux ni même tout simplement calculer son rendement locatif. Ce dernier se définit par le ratio du revenu brut issu de la location par rapport au prix d’achat du bien. Dès lors, il semble évident que pour booster son rendement locatif, mieux vaut s'y prendre au moment même de l’investissement. Si vous avez omis cette étape, pas de panique : il est possible de d'améliorer la rentabilité d’un investissement locatif à tout moment, et ce en augmentant les recettes tout en diminuant les dépenses. On vous explique comment, suivez le guide.
La rentabilité d’un investissement locatif avant achat
Calcul rendement locatif : comment s'y prendre
Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif permet de déterminer la valeur réelle d'un rendement locatif (avant imposition). Pour cela, le calcul du rendement locatif est le suivant : (recettes - frais) x 12 / prix d’achat.
Investir dans le neuf
Ce calcul de rentabilité d'investissement locatif permet de tirer un premier enseignement : mieux vaut investir dans le neuf, et ce même si à l'achat un bien neuf coûte plus cher qu’un bien similaire dans l’ancien. Néanmoins, il comporte une garantie constructeur comme l'assurance de ne pas avoir à effectuer de gros travaux avant plusieurs années. Et surtout, les frais de notaire sont réduits : 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf.
Acquérir un bien en-dessous du prix du marché
Un bon calcul de rentabilité locative à faire est également d'acheter un bien en-dessous de la valeur du marché, tel un logement vendu loué et dont la décote se situe entre les 10 à 20 %, ou encore à un bien à rénover, en profitant de la loi Malraux.
Rendement locatif : réduire la vacance locative
Un calcul de rendement locatif à prendre en compte est que, suivant les critères et l’implantation du bien acheté, il y a plus ou moins de vacance locative (et plus votre logement est vide, moins il est rentable). Calculer son rendement locatif passe donc par investir dans une ville dynamique et/ou touristique si une location saisonnière est envisagée.
Optimiser son rendement locatif : baisser ses dépenses
Calcul de rentabilité locative : choisir le régime fiscal le plus avantageux
Le choix du régime fiscal est crucial, à vous de déterminer lequel est le plus intéressant en fonction de vos charges :
- Le régime réel permet la déduction de l'intégralité des frais du loyer perçu ;
- Le régime micro (uniquement envisageable si votre revenu locatif ne dépasse pas 15 000 € dans le nu et 72 600 € dans un meublé) offre un abattement automatique de 30 % pour une location nue (micro-foncier) et de 50 % pour un meublé (micro-BIC).
Rendement locatif calcul : renégocier !
Il peut s’avérer intéressant, pour optimiser son rendement locatif, de faire marcher la concurrence pour renégocier : son prêt, ainsi que ses assurances (propriétaire non-occupant, loyers impayés et emprunteur.
Réviser les charges communes pour un meilleur calcul rendement locatif
Si possible, mieux vaut éviter les charges communes à l’immeuble, ce qui permet de les contrôler, en particulier pour le chauffage (avec des travers de travaux de rénovation, il est possible de mettre en place un suffrage individualisé). Auquel cas, il est judicieux de s'impliquer dans la vie commune de l'immeuble, en participant aux assemblées générales pour faire entendre sa voix concernant la bonne gestion, ou non, des charges.
Optimiser sa rentabilité locative : augmenter ses recettes
Un calcul de rendement locatif optimum passe inévitablement, après la baisse des dépenses, par une augmentation significative des recettes.
La rénovation de son bien
Envisager quelques travaux est un gage d'augmentation (des locataires, plus nombreux et désireux de rester plus longtemps) comme de déduction (fiscale, s'appliquant à de nombreux travaux de rénovation).
L'augmentation des loyers
Des travaux de rénovation entraînent invariablement une augmentation de loyer. Il est donc toujours possible de revaloriser le loyer, comme le bailleur est en droit de le faire chaque année par ailleurs, au moins pour couvrir la hausse des charges et ainsi assurer le rendement locatif initial.
Optimiser son calcul rendement locatif : les différents types de location
La location meublée est plus contraignante, avec une rotation de locative accrue, mais plus rémunératrice car les loyers sont au minimum 20 % supérieurs et la fiscalité plus avantageuse ;
La colocation, qui est désormais débarrassée de sa mauvaise image, et ce d'autant plus que chaque colocataire est responsable de sa quote part de loyer (il est également possible d'opter pour une caution solidaire), pour un rendement estimé à plus 1 ou 2 % ;
La location saisonnière, qui permet de réduire l'ennemi numéro un du rendement locatif : la vacance locative.
Pour booster efficacement la rentabilité de son investissement locatif, il ne faut pas hésiter à faire appel à des professionnels, avant de bénéficier du meilleur suivi possible.