Le prix de l immobilier a connu un premier semestre 2022 compliqué. Le nombre des transactions a certes dépassé la barre du million, il n’en reste pas moins en recul par rapport à 2021 (entre -4 et -6,5%). Par ailleurs, la hausse des prix des matières premières s’est mécaniquement répercutée sur le prix immobilier : les entreprises de construction ont ainsi été contraintes, pour préserver leur marge, de pousser à une hausse des prix immobilier du neuf.
Néanmoins, depuis l’été 2022, la tendance inverse est observée avec une baisse des prix de l'immobilier. Selon les spécialistes, cette orientation à la baisse devrait se poursuivre dans l’année 2023 et les prix de l'immobilier devraient connaître une nouvelle diminution de l’ordre de 5 à 7%. Le prix immobilier devient-il pour autant avantageux ?
Une baisse du prix immobilier liée à l’inflation
Paradoxalement, l’inflation est la première cause de la diminution des prix de l immobilier, même si elle a au préalable joué dans le sens inverse. L’inflation a en effet incité la Banque Centrale Européenne (BCE) à augmenter son taux directeur. Il s’agit du taux auquel la BCE prête de l’argent aux banques privées. Par contrecoup, celles-ci ont donc relevé leurs propres propositions de prêts, rendant le crédit immobilier plus cher.
Cette augmentation du prix du crédit a privé les ménages les plus vulnérables de la possibilité d’acheter au prix de l immobilier actuel, comme elle a limité la marge de manœuvre des investisseurs. Les prix vente immobilier ont mis du temps à réagir à cette situation, ce qui explique la hausse du premier semestre 2022. Peu à peu, néanmoins, il a bien fallu diminuer le prix de l'immobilier pour trouver des acquéreurs. Cette situation se poursuit en 2023 et continue de faire chuter le prix immobilier.
Evolution prix immobilier 2023 : hausse de l’offre
L’année 2023 laisse en outre entrevoir une brutale augmentation de l’offre de l’immobilier, ce qui joue directement sur les prix de l'immobilier. Cette hausse est liée à l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience, adoptée en 2019. Celle-ci interdit de placer en location des logements dont la consommation d’énergie excède 450 kilowattheures par mètre carré. La loi prévoit en outre que l’interdiction s’étendra en 2025 à tous les logements classés G, puis en 2028 à ceux classés F, enfin en 2034 aux classés E.
Ainsi, les propriétaires ne disposant pas des moyens ou n’ayant pas la volonté de rénover les logements locatifs vont se voir contraints de mettre ceux-ci en vente. Les observateurs supposent qu’environ un quart des bailleurs prévoient de vendre leur bien dans l’année 2023. Ils provoqueront de ce fait une surabondance de biens sur le marché, excédant la demande et provoquant donc une diminution des prix de l immobilier.
Evolution prix immobilier 2023 : une baisse des investissements
S’ajoute à cette hausse de l’offre, la perspective d’une baisse de la demande, augmentant la pression sur le prix de vente immobilier. L’investissement locatif est en forte baisse (-15%). Les investisseurs cherchent un bon filon et deviennent très exigeants. Les appartements mal placés voient ainsi leur valeur intrinsèque chuter, par crainte de la vacance du logement. Cette chute fait à son tour pression sur l’ensemble des prix de l immobilier.
Conjointement à cette baisse de la demande, on constate une hausse du délai de vente, entraînant aussi par contrecoup une diminution graduelle du prix immobilier. À Paris, la durée du processus de vente a presque doublé, passant de 44 jours en 2011 à 86 jours en 2023). Elle incite les vendeurs à baisser petit à petit le prix immobilier de leur bien jusqu’à atteindre le seuil acceptable pour un acheteur.
Immobilier prix : une baisse de l’ordre de 5 à 7% en 2023
L’année 2023 s’oriente vers une baisse globale du prix immobilier. Les observateurs s’attendent à voir le prix du mètre carré à Paris descendre pour la première fois depuis bien longtemps sous la barre des 10 000€. Au niveau national, le prix immobilier au m2 devrait baisser de 6,4% pour les maisons et 5,1% pour les appartements.
Est-ce pour autant le moment d’acheter ? Certes le prix de l immobilier baisse. Toutefois, le coût d’un emprunt augmente. De même, la plupart des logements offerts à la vente et qui participent à la diminution des prix immobiliers auront besoin de travaux de rénovation pour atteindre un classement énergétique convenable. L’ensemble de ces éléments font donc augmenter le coût d’habitation.
Un investisseur disposant de l’épargne nécessaire doit cependant trouver le moment favorable. Cette baisse des prix de l’immobilier se conjugue en effet avec une forte inflation. L’épargne perd ainsi de sa valeur et l’investissement dans la pierre apparaît comme une solution rentable pour la préserver.