plus value immobilière

On appelle plus value d'un actif mobilier ou immobilier, la différence positive entre le prix d'acquisition et le prix de cession. Le vendeur réalise une plu value lorsque le prix de vente est supérieur au prix d'achat initial.

En matière fiscale, des règles particulières sont appliquées aux plus-values immobilères. Contrairement aux plus values de cession de valeurs mobilières, au regard de l'administration fiscale, la plus value immobilière n'est pas contemplée en tant que revenu.

L’impôt sur la plus value immobiliere est un tribut qui est dû lors de la vente d'un logement, si celui-ci a connu une augmentation de sa valeur entre la date d’acquisition et la date de cession.

Hormis les cas d'exonération, il faut d'abord procéder au calcul de plus value imposable afin ensuite de déterminer le montant de l'impôt à payer. Il s'agit d'un impôt forfaitaire se montant à 19 % de la plus value, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux, qui depuis 2012, s'élèvent à 15,5 % de l a plus value imposable. Le montant de l’impôt est calculé selon un certain nombre de règles particulières.

Ces dernières années, plusieurs modifications ont été apportées au régime fiscal de la plus value immobilière. En 2014, le gouvernement a entrepris un plan de mesures en vue de relancer le secteur de la construction et du logement. Bien que nécessaires pour impulser les mises en chantier, ces dispositifs ont ajouté aux régimes d'imposition, déjà difficiles d'accès, une complexité accrue. Lors de la vente d'une résidence principale, une éventuelle plus value peut être exonérée d'impôt. Pour la vente d'une résidence secondaire détenue depuis moins de 30 ans, celle-ci sera taxée à hauteur de 34,5 % (19 % forfaitaires + 15,5 % de prélèvements sociaux). Quant à l'abattement supplémentaire de 30 % bénéficiant les vendeurs de terrains à bâtir, celui-ci n'a pas été reconduit en 2016. Toutefois, les vendeurs ayant signé un compromis de vente antérieur au 31 décembre 2015 pourront bénéficier de cet abattement.

Plus value, qui est concerné ?

L'impôt sur la plus value immobilière s'applique aux immeubles ou aux parts de sociétés de personnes dont l'actif comprend plus de 50 % de biens immobiliers. Les actions des sociétés de capitaux à prédominance immobilière se rangent dans le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières. Dans le cas de l'apport d'un bien immobilier à une société, celui-ci sera également soumis à l'impot plus value. Sont donc imposables, toutes les plus-values réalisées par des personnes physiques ou par des personnes morales comme les sociétés civiles immobilières (SCI), redevables de l'impôt sur le revenu. Tous les vendeurs de biens immobiliers sont concernés par cet impôt, exceptés ceux dont le bien vendu était leur résidence principale. Tous les biens immobiliers sont visés : terrains, locaux commerciaux, résidences secondaire, maisons de vacances, logements vacants, inoccupés ou donnés en location...

Surtaxe pour grosses plus-values

Concernant les grosses plus-values, une surtaxe a été prévue. Pour en diminuer le montant et aboutir à la plus value imposable, cette surtaxe fait l'objet de correctifs. Les ventes ayant dégagé un montant de plus value imposable supérieur à 50 000 euros sont assujetties à une taxation forfaitaire supplémentaire (CGI, art. 1609).

Lorsque plus value porte sur un bien immobilier appartenant à plus d'une personne, le seuil de 50 000 euros ainsi que le calcul de la taxe se réalise d’après la quote-part de chacun (concubins, indivisaires, partenaires de pacs, etc.). Pour un couple marié vendant un bien de communauté, le calcul sera identique : si la vente dégage plus value imposable de 80 000 euros, dans ce cas la surtaxe ne sera pas due (80 000 €/2 = 40 000 €).

Le barème progressif qui fixe le taux de la taxe peut atteindre 6 %. Ainsi, un contribuable situé dans la tranche à 6 % sera taxé au final à 40,5 % pour la fraction de la plus-value imposable supérieure à 260 000 euros (imposition forfaitaire 19% + prélèvements sociaux 15,5% + surtaxe de 6%). Le paiement de cette surtaxe se réalise par prélèvement sur le prix de vente au moment de la signature de l’acte chez le notaire.

Imposition des plus value immobilières

Indépendamment de la situation du bien (France ou étranger), tout vendeur domicilié en France est imposé au titre des plus-values, sauf dérogations de conventions internationales. C'est le cas par exemple de la convention fiscale établie en 1990 entre la France et l’État du Qatar ou l’une de ses entités publiques incluant la famille royale. Cette convention, amendée en 2008 par Nicolas Sarkozy, prévoit l'exonération totale de l’impôt sur les plus values immobilieres engrangées par l’État du Qatar sur des biens détenus en France.

Les vendeurs domiciliés en métropole et dans les départements d'Outre-mer sont donc concernés par l'impôt sur la plus value immobilière, sauf les collectivités d'Outre-mer (plus couramment nommés « Territoires d'Outre-mer »).

Pour qu'il y ait plus-value, plusieurs conditions doivent être réunies :

  • La cession doit être à titre onéreux (c'est le cas pour une vente ou un échange) et ne pas être gratuite (succession ou donation)
  • La vente doit porter sur un bien, sur des droits immobiliers ou sur des titres de sociétés immobilières (SCI).
  • Quelle que soit la nature des biens cédés (pleine propriété, nue-propriété ou usufruit), la cession pourra porter sur des immeubles bâtis ou non bâtis ou sur des terrains à bâtir ou non constructibles.
  • La vente ne doit pas faire l'objet d'une exonération

 

Plus value, les cas d'exonération

La plus value immobilière peut dans certains cas être exonérée d'impôt. La cession de la résidence principale est le cas principal d'exonération de la taxe plus value immobilière.

Les résidences principales

Les ventes de résidences principales, quelle qu'en soit la durée d'occupation, ne sont pas concernées par l'impôt sur la plus value immobilière, exemple : la vente d'un logement vacant, occupé par son propriétaire à titre de résidence principale jusqu'à sa mise en vente sur le marché. Il faut pour cela que le vendeur ait accompli toutes les diligences nécessaires et que la cession ait eu lieu dans des délais raisonnables. Dans tous les cas, un délai d'un an est admis. Cette marge dépassée, l'administration fiscale pourra demander une justification au contribuable. Concernant les cessions de logement en construction et les ventes réalisées par des couples en instance de séparation, d'autres tolérances s'appliquent.

Durée de détention du bien

Plus longtemps les biens sont détenus, plus la taxation plus value diminuera. Chaque année supplémentaire permet de bénéficier d'un abattement sur la plus-value imposable. C'est ainsi qu'à la cession de biens possédés depuis plus de 22 ans, s'appliquera l'abattement pour durée de détention et parviendra à l'exonération de l'impôt sur la plus value immobilière. Cependant, çà n'est qu'au-delà de 30 ans qu'interviendra l'exonération des prélèvements sociaux. Le calcul du délai s'effectue de date à date sans tenir compte des fractions d'années. C'est la date de l'acte de vente définitif qui sera retenue. Dans le cas où le vendeur ait fait construire des logements, le délai coure à partir de la date de début des travaux, correspondant en principe à celle de déclaration d'ouverture de chantier.

Les cessions de faible montant

Lorsque le montant de la cession est inférieur à 15 000 euros, une plus value éventuelle dégagée sera exonérée d'impôt. Lorsqu'il s'agit d'un bien possédé en indivision ou faisant l'objet d'un démembrement, ce plafond s'applique à chacun des vendeurs.

Les cas d'expropriation

La cession du bien peut résulter d'une expropriation pour cause d'utilité publique. Dans un tel cas, la plus value éventuelle est exonérée d'impôt si au moins 90 % de l'indemnité d'expropriation est réinvestie dans l'acquisition d'un bien de même nature (local commercial, logement, etc.).

Plus value immobilière réalisée par un retraité ou un invalide

Les personnes âgées qui vendent dans un délai inférieur à 2 ans après avoir quitté leur logement pour entrer en maison de retraite, bénéficient d'une exonération de plus value sur cette vente :

  • Si leur revenu fiscal de référence est inférieur au plafond d'exonération des taxes foncières (25 130 euros pour la 1ère part du quotient familial).
  • Si cette résidence principale, n'a pas été occupée depuis leur départ en maison de retraite ou foyer d'accueil.

Les titulaires d'une carte d'invalidité de 2ème ou 3ème catégories hébergés en foyers d'accueil bénéficient eux aussi de cette exonération sans être soumis à des conditions particulières de ressources. Ces 2 types de bénéficiaires ne devront pas être soumis à l'ISF pour l'avant-dernière année, soit un plafond pour 2014, d'1,3 millions d'euros. Dans le respect de ces conditions, les personnes partant en foyer d'accueil ou en maison de retraite peuvent donc prévoir 2 années avant de se décider à vendre leur résidence principale.

Les cessions avec remploi

Depuis le 1er février 2012, sous certaines conditions, les ventes de logements qui ne sont pas la résidence principale des vendeurs, peuvent également être dégagées du paiement de l'impôt sur les plus-values :

  • Cette exonération s'applique à la première vente d'un logement qui ne soit pas la résidence principale depuis le 1er février 2012.
  • Le vendeur, directement ou indirectement, ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la vente.
  • Le montant de la cession devra être réinvesti dans un délai de 24 mois, en totalité ou en partie, dans la construction ou dans l'acquisition d'un logement destiné à la résidence principale du vendeur. Pour les réinvestissements partiels, l'exonération se rapportera à la fraction du prix de vente réinvesti.


Vente en France par des non-résidents européens

L'ensemble des ressortissants d'États membres de l'UE (plus la Norvège et l'Islande), résidant à l'étranger, sont exonérés du paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières lors de la vente de tout bien immeuble possédé en France. L'exonération porte sur les ventes réalisées :

  • Avant le 31 décembre de la 5ème année suivant le transfert du domicile fiscal du cédant hors de France.
  • Lorsque le vendeur dispose pleinement de son bien immobilier, c'est-à-dire qu'il ne l'ai pas loué depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente.

Cette exonération se limite à une seule cession et ne concerne pas les contribuables ayant déjà profités d'une exonération sur leur habitation en France.

 

Calcul plus value

Le calcul de la plus value immobilière imposable se réalise en 2 étapes. On procède tout d'abord au calcul plus value brute, puis on lui applique les abattements. L'impôt sera ensuite calculé sur la base de plus value imposable.

Plus value brute

Une plus value brute (PVB) correspond à la différence entre le prix de vente (PVc) et le prix d'acquisition (PAc), auxquels sont appliqués des correctifs. On obtient donc la formule : PVB = PVc – Pac. Une plus value brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat auquel on applique des correctifs :

  • Le prix d'achat est majoré de 7,5 % pour prendre en compte les frais de notaire. Si le montant des frais de notaire réels est supérieur à ces 7,5 %, celui-ci qui pourra entrer dans le calcul, puisque plus avantageux.
  • Ensuite, les travaux éventuels réalisés et justifiés par des factures sont ajoutés. Dans le cas où le logement est détenu depuis plus de 5 ans et à défaut de justificatifs, le prix d'acquisition est forfaitairement majoré de 15 % afin de tenir compte des travaux. À l'arrivée, frais de notaire plus travaux de rénovation, le prix d'achat peut être majoré de 22,5 %.

On soustrait alors du prix de vente, le prix d'achat corrigé pour parvenir au montant de la plus-value brute.

Exemple : un appartement est acheté il y a 9 ans pour 130 000 euros. Des travaux y sont réalisés par le propriétaire sans justificatifs. Prix d'achat corrigé = Frais de notaire 130 000 x 7,5 % = 9 750 ; Travaux 130 000 x 15 % = 19 500 ; Prix d'achat corrigé 130 000 + 9 750 + 19 500 = 159 250 euros.

Calcul du prix de vente corrigé (PVc)

Le prix de vente de l'immeuble est celui indiqué dans l'acte de vente définitif. On le majore des éventuelles charges et indemnités mentionnées dans l'acte de vente dues par l'acquéreur. À l'inverse, on diminuera du prix de vente les frais supportés et dus par le vendeur au moment de la vente (coût des diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèques, etc.). Toutes ces corrections devront être avalées par des factures.

Calcul du prix d'acquisition corrigé (PAc)

Le prix d'acquisition est le prix indiqué dans l'acte de vente définitif. Pour les biens immobiliers reçus à titre gratuit, c'est la valeur vénale du bien enregistrée lors de la donation ou de la succession qui est prise en compte.

Le prix d'achat est majoré :

  • des frais d'acquisition pouvant forfaitairement être évalués à 7,5 % du prix. On peut retenir les frais de notaire pour leur réel montant si celui-ci est supérieur à 7,5 %. En cas de donation ou succession, on devra obligatoirement  tenir compte du montant réel des frais de notaire.
  • du montant des travaux réalisés avec justification des factures des entrepreneurs.

Dans le cas où le logement est vendu plus de 5 ans après son acquisition, sans pouvoir justifier les dépenses de travaux, cette majoration pourra être forfaitairement fixée à 15 % du prix d'acquisition. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, le prix d'achat pourra donc être forfaitairement majoré de 22,5 %.

On soustrait ce prix d'achat majoré du prix de vente corrigé afin d'obtenir la plus-value brute.

Calcul plus value imposable

La plus-value nette ou plus-value imposable s'obtient après avoir appliqué des abattements par année de détention à la plus-value brute. Plus-value nette = Plus-value brute – Abattements. Concrètement, plus longtemps est détenu le bien immobilier, plus l'abattement sera important, produisant une diminution de la plus-value nette et par conséquent une diminution du montant de l'impôt.

Quelle que soit la nature du bien (immeuble bâti ou terrain à bâtir), ce sont les mêmes grilles d'abattement qui sont appliquées depuis le 1er septembre 2014.

Avant la réforme :

depuis la loi de finances pour 2004, l'abattement était fixé à 10 % par an dès la 6ème année. Le calcul s'effectue en année civile entière, c'est-à-dire de date à date.

Exemple :

un logement acquit le 20 novembre 1996 (date de la signature de l'acte de vente définitif) est revendu en 2011. L'acte de vente définitif devra être signé après le 20 novembre 2011 pour compter 15 années de possession. Avant cette date, on ne retiendra pour le calcul que 14 années. Mathématiquement, au bout de 15 ans de détention, l'abattement atteint les 100 %. La conséquence, c'est qu'il n'y a donc plus de plus-value taxable, et donc d'imposition.

Après la réforme :

la loi de finances rectificative « réajuste » les abattements afin que l'exonération soit totale seulement au bout de 30 ans. Le système de calcul est conservé mais les abattements deviennent progressifs et non plus linéaires. Ceux-ci s'appliquent comme auparavant à partir de la 6ème année, soit :

  • 2 % de la 6ème à la 18ème année, soit 12 ans à 2 %.
  • 4 % de la 18ème à la 24ème année, soit 7 ans à 4 %.
  • 8 % de la 25ème à la 30ème année, soit 100 % d'abattement à la fin des 30 années.


Pour les 5 premières années, le calcul d'une plus value reste donc inchangé. En revanche, l'abattement est passé de 50 % au bout de 10 ans à 10 % seulement avec cette réforme. L'exonération était de 100 % au bout de 15 ans de détention, alors que dorénavant l'abattement sera seulement de 20 % après la réforme.

 

Concernant l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établira comme suit :

Durée de détention en années Abattement avant la réforme Abattement après la réforme
Jusqu'à 5 ans 0 % 0 %
6 10 % 2 %
7 20 % 4 %
8 30 % 6 %
9 40 % 8 %
10 50 % 10 %
11 60 % 12 %
12 70 % 14 %
13 80 % 16 %
14 90 % 18 %
15 100 % 20 %
16 100 % 22 %
17 100 % 24 %
18 100 % 28 %
19 100 % 32 %
20 100 % 36 %
21 100 % 40 %
22 100 % 44 %
23 100 % 48 %
24 100 % 52 %
25 100 % 60 %
26 100 % 68 %
27 100 % 76 %
28 100 % 84 %

29

30

100 %

100 %

92 %

100 %

 

Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établira comme suit :

  • Au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème année : 1,65 % pour chaque année de détention
  • Pour la 21ème année de détention : 1,60 %
  • Au-delà de la 22ème année : 9 % pour chaque année de détention

 

Délai de détention Pourcentage d'abattement
Jusqu'à 5 ans de détention 0 %
6ème année 1,65 %
7ème année 3,30 %
8ème année 4,95 %
9ème année 6,60 %
10ème année 8,25 %
11ème année 9,90 %
12ème année 11,55 %
13ème année 13,20 %
14ème année 14,85 %
15ème année 16,50 %
16ème année 18,15 %
17ème année 19,80 %
18ème année 21,45 %
19ème année 23,10 %
20ème année 24,75 %
21ème année 26,40 %
22ème année 28 %
23ème année 37 %
24ème année 46 %
25ème année 55 %
26ème année 64 %
27ème année 73 %
28ème année 82 %
29ème année 91 %
30ème année 100 %


Les années de détention sont comptées en années pleines. Pour bénéficier d'un abattement de 11,55 %, le bien vendu doit être détenu depuis plus de 12 ans. Pareillement, l'abattement de 100 % s'applique à une vente intervenue après au moins 30 années pleines de détention.

La plus-value est ensuite soumise à imposition, au titre de l'impôt sur le revenu à hauteur de 19 % d'une part, et au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social et contributions additionnelles) à hauteur de 12,3% d'autre part. Cela fait un total de 31,3% qui est porté à 32,5% par la réforme du fait de l'augmentation de 12,3 à 13,5 des prélèvements sociaux. Attention : cette augmentation s'appliquera aux ventes signées dès le 1er octobre 2011. L'on retient l'acte de vente définitif signé devant notaire (et non le compromis).

 

Impôt dû pour une plus-value brute de 100 euros

Durée de détention en années   Impôt dû avant le 1er octobre 2011    Impôt dû du 1er octobre 2011 au 31 janvier 2012   Impôt dû à partir du 1er février 2012
Jusqu'à 5 ans 31,30 € 32,50 € 32,50 €
6ème année 28,17 € 29,25 € 31,85 €
7ème année 25,04 € 26,00 € 31,20 €
8ème année 21,91 € 22,75 € 30,55 €
9ème année 18,78 € 19,50 € 29,90 €
10ème année 15,65 € 16,25 € 29,25 €
11ème année 12,52 € 13,00 € 28,60 €
12ème année 9,39 € 9,75 € 27,95
13ème année 6,26 € 6,50 € 27,30 €
14ème année 3,13 € 3,25 € 26,65 €
15ème année 0 € 0 € 26 €
16ème année 0 € 0 € 25,35 €
17ème année 0 € 0 € 24,70 €
18ème année 0 € 0 € 23,40 €
19ème année 0 € 0 € 22,10 €
20ème année 0 € 0 € 20,80 €
21ème année 0 € 0 € 19,50 €
22ème année 0 € 0 € 18,20 €
23ème année 0 € 0 € 16,90 €
24ème année 0 € 0 € 15,60 €
25ème année 0 € 0 € 13,00 €
26ème année 0 € 0 € 10,40 €
27ème année 0 € 0 € 7,80 €
28ème année 0 € 0 € 5,20 €
29ème année 0 € 0 € 2,60 €
30ème année 0 € 0 € 0 €

 

* Les années de détention du bien immobilier sont comptées en années pleines. Ainsi, lorsque la vente se réalise 31ème année, l'impôt n'est pas dû.

 

Exemple :

En février 2013, un particulier cède une résidence secondaire achetée 25 ans auparavant. Le logement a été acquis pour 150 000 euros et est vendu au prix de 450 000 euros.

Calcul plus value brute :

Prix de vente : 450 000 €
Prix d'acquisition : 150 000 €
Frais d'acquisition : 7,5 % de forfait, soit 11 250 € (150 000 X 7,5 %)
Majoration du prix d'achat pour travaux : 15 % de forfait, soit 22 500 € (100 000 X 15 %)
Prix d'acquisition corrigé : 150 000 + 11 250 + 22 500 = 183 750 €
Plus-value brute : 450 000 - 183 750 € = 266 250 €

Calcul plus value imposable :

Abattement pour durée de possession (60 % pour 25 années) 266 250 X 60 % = 159 750
Plus-value imposable : 266 250 - 159 750 = 106 500 €
Impôt relatif à la plus-value : 106 500 X 19 % = 20 235 €
Prélèvements sociaux : 106 500 X 13,5 % = 14 377 €
Montant total de l'imposition : 20 235 + 14 377 = 34 612 €

Plus value immobiliere, la résidence principale est-elle concernée ?

La vente d'un logement n'est pas assujettie au paiement de la plus-value si ce logement constitue la résidence principale du vendeur au moment de la vente.

Définition d'une résidence principale

C'est le logement établi comme lieu de résidence habituelle et effective durant la plus grande partie de l'année. Il n'existe pas de condition légale dans la durée d'occupation minimale des lieux. En cas de déménagement, le vendeur bénéficie de l'exonération s'il vend son logement, au plus tard un an après son départ. Pour bénéficier de cette exonération, le vendeur ne devra pas avoir loué ni logé gratuitement des proches dans ce logement. Les dépendances de la résidence principale, « immédiates et nécessaires », sont également exonérées de taxation sur la plus-value. Il s'agit par exemple d'une cave, chambre de service, place de parking, cour, jardin privatif, etc. Cependant, si la distance séparant la dépendance du logement est trop importante, l'exonération ne pourra pas s'appliquer.

Cas de vente d'un logement en cours de construction

Bien que le logement ne constitue pas encore sa résidence principale, le vendeur pourra tout de même bénéficier de l'exonération à la double condition d'être dans l'un des cas suivants :

  • Vente réalisée par des époux en instance de divorce
  • Des concubins qui se séparent ou des partenaires qui rompent un Pacs
  • La vente a lieu pour cause de mutation professionnelle, d'invalidité ou décès du vendeur ou de son partenaire ou concubin


Deux conditions doivent également être remplies :

  • Justifier que le bien devait effectivement constituer la résidence principale
  • Ne pas être propriétaire du logement occupé pendant la construction du logement futur.


Justificatifs sont à fournir selon les cas :

  • Certificat de vie commune ou de concubinage
  • Preuves de la mutation professionnelle du vendeur ou de son conjoint
  • Classement par la Sécurité Sociale dans la 2ème ou la 3ème catégorie d'invalidité du vendeur ou de con conjoint

 

Péniche : conditions d'exonération

Une péniche est considérée comme un bien meuble. À ce titre, elle n'est donc pas concernée par le régime d'imposition des plus-values immobilières. Cependant, l'administration fiscale contemple l'application de cette exonération dès lors que ces 3 conditions sont remplies :

  • La péniche ne doit pas naviguer
  • Elle doit être soumise à la taxe foncière
  • La péniche doit constituer au moment de la cession l'habitation principale de son propriétaire et être ancrée à un point fixe.

Plus value résidence secondaire, en savoir plus...

Jusqu'en 2011, les cessions de logements locatifs ou de résidences secondaires étaient exonérées de l'imposition sur la plus value immobilière après 15 ans de détention par le vendeur. Cette exonération résultait des 10 % d'abattement annuel applicables après la 5ème année de détention. La Loi de finances de 2012 a fortement réduit l'étendue de ces abattements en modifiant leur durée et leur taux. Pour 2013, la Loi de finances incorporât une surtaxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros.

Toutefois, l'administration fiscale a prévu un dispositif permettant aux contribuables qui vendent un logement secondaire pour acquérir leur résidence principale, d'être dégagé du paiement de l'impôts sur les plus-values immobilières. C'est notamment le cas d'une cession avec remploi pour acquisition de la résidence principale (voir paragraphe « Les cessions avec remploi »).La plus- value obtenue sur la vente d'une résidence secondaire est imposable au taux de 19 % hors prélèvements sociaux.

Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?

Après avoir calculé la plus-value brute (différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'achat corrigé), il faudra calculer la plus-value imposable en appliquant à la plus-value brute des abattements calculés par année de possession du bien immobilier. Cet impôt concerne 100 % de la résidence secondaire si celle-ci a été vendue moins de 6 ans après son achat. Selon la durée de détention, le montant de l'impôt variera. Concernant l'impôt sur le revenu, la taxe forfaitaire de 19 % se calcule comme suit : tout bien immobilier acheté entre 6 et 21 ans avant sa vente, bénéficie d'un abattement de 6 % par année de détention, puis de 4 % dès la 22ème année. Après 22 ans de détention, la plus-value sera exonérée d'impôt, il restera seulement des prélèvements sociaux. Un notaire ou un agent immobilier peut réaliser une simulation de plus-value de résidence secondaire. Cette simulation permettra de déterminer si vendre ou non le bien immobilier à un instant T.

Exonération

Une exonération de plus-value sur résidence secondaire est prévue pour les cessions inférieures à 15 000 euros. Les invalides de 2ème et 3éme catégorie ainsi que les retraités bénéficient eux aussi d'une exonération si leur revenu fiscal ne dépasse le montant de référence. Les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et vendent leur résidence secondaire, peuvent sous certaines conditions, être exonérées.

Déduction pour travaux

Les dépenses d'agrandissement, de rénovation, de construction et d'amélioration sont déduites du montant de la vente pour le calcul de la plus-value. Celui-ci s'effectue soit en montants réels avec tous les justificatifs, soit par un montant forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition.

Plue value, plu value ou plus value ?

L'étymologie du terme « plus-value » provient du moyen français et sa définition selon Wikipédia est : « Augmentation de la valeur d’une chose ».

Orthographes érronées :

plus valu, pluvalue, calcul plue value, plue value résidence secondaire, plusvalue, plu value immobilière, plue value immobilière, plusvalue

Les plus values immobilières, imposition et taxes ?

Démarches pour le paiement de l'impôt sur les plus-values

C'est au moment du passage chez le notaire que le paiement de l’impôt sur les plus-values est réglé. C'est en effet le notaire qui se charge de déclarer et de payer les plus-values au bureau de conservation des hypothèques correspondant à la situation de l’immeuble. Le notaire entreprendra toutes les démarches et prélèvera l’impôt dû sur le montant de la vente.
L’imprimé cerfa numéro 2048 IMM permet de déclarer l’impôt et est déposé en un seul exemplaire dans les 2 mois suivants la signature de l’acte, au bureau de conservation des hypothèques.

Qui est redevable de l’impôt sur la plus value immobilière ?

L’impôt sur les plus values immobilières est dû par Les personnes physiques cédant un bien immobilier directement, ou bien par une société de personnes assujettie à l’impôt sur le revenu et non soumise aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), BNC (Bénéfices Non Commerciaux) et BA (Bénéfices Agricoles), c’est-à-dire les SCI (Société Civile Immobilière) à l’IR, ou au travers de FIP (Fonds d’Investissement de Proximité). Dans le cas où la plus-value est rattachée à une activité professionnelle (lotisseur, marchand de biens, constructeur assujetti aux BIC), il s’agira là d’une plus-value professionnelle.

Biens soumis à l'impôt sur les plus-values

Cet impôt concerne tous les immeubles bâtis ou non, leurs droits tels que l'usufruit, la nue-propriété, les servitudes, etc., ainsi que les parts de sociétés formées à plus de 50 % d’immobilier et les titres de FIP (Fonds d’Investissement de Proximité).