Investir dans l'immobilier locatif est généralement un bon choix. Mais une fois l'appartement, la maison ou le local trouvé et acheté, encore faut-il trouver un locataire, effectuer les démarches administratives (signature de bail, état des lieux d'entrée et de sortie, recouvrement des loyers…) puis effectuer le calcul des charges et des revenus fonciers afin d'en effectuer à la fin de l'année la déclaration. Autant de démarches parfois simples, parfois plus complexes, mais toujours chronophages dont vous pourriez vous décharger en passant par un mandat de gestion locative.
Un mandat de gestion locative, pourquoi faire ?
Près de la moitié des bailleurs en France passent par un mandat de gestion locative. La raison est simple : le propriétaire d'un bien n'a pas forcément ni l'envie ni le temps nécessaires à consacrer à sa gestion. Le principe est donc de déléguer à un tiers, administrateur de biens, notaire, syndic ou agence immobilière, l'intégralité de la gestion de la location du bien immobilier. Le mandataire va donc se charger de toutes les tâches liées à la gestion du bien, de la recherche d'un locataire à la comptabilité, en passant naturellement par le recouvrement du loyer et des charges. Le mandataire peut effectuer tous les contrôles et diagnostics obligatoires avant la mise en location. Il va rechercher des locataires potentiels et surtout analyser leurs dossiers afin de vérifier qu'ils sont en ordre et minimiser les risques d'incidents de paiement. La rédaction des contrats de bail ainsi que la rédaction et la réalisation des états des lieux d'entrée et de sortie sont également de son ressort. Entre deux locataires (ou en présence d'un locataire lorsque c'est nécessaire), le mandataire s'assure de l'entretien et des réparations du bien, en assurant le cas échéant le suivi d'éventuels chantiers, mais aussi en étant force de conseils pour le choix d'un artisan.
S'il s'agit d'une location saisonnière ou sur de courtes périodes (une semaine par exemple), le mandataire peut parfaitement s'occuper du ménage et du nettoyage du logement avant l'arrivée d'un nouveau locataire. La remise en ordre avant une nouvelle arrivée est particulièrement importante et un professionnel rompu à l'exercice sera le gage d'une location réussie.
La gestion courante comprend l'encaissement des loyers et des charges et leur reversement au propriétaire, l'émission et l'envoi des avis d'échéance, le règlement des appels de charges dans le cas d'une copropriété et leur régularisation annuelle ou encore la remise en ordre du logement au départ d'un locataire.
S'il existe un contentieux entre le propriétaire et le locataire, le mandataire est à même d'apporter son conseil concernant ses droits et les recours possibles. Il est en mesure de relancer le locataire en cas de loyer impayé et si nécessaire de constituer un dossier afin d'engager des poursuites. Certains mandat de gestion locatives peuvent inclure également une garantie contre les loyers impayés ou encore la vacance locative.
Mandat de gestion, coût du service !
Naturellement, en échange de tous ces services, le mandataire doit être rémunéré. Le montant TTC se situe généralement entre 6 et 10% des sommes encaissées. Il est important avant de signer un mandat de gestion locative de bien lire le contrat afin d'éviter que certains frais ne soient pas inclus et viennent s'ajouter au total. De plus, si le loyer est élevé ou que vous avez la gestion de plusieurs biens à confier, n'hésitez pas à négocier. Il est tout à fait possible d'obtenir au final des frais de gestion inférieurs à 7%. Il est donc tout à fait possible et même souhaitable de faire jouer la concurrence entre les différents mandataires, afin d'obtenir, à service équivalent bien sûr, le tarif le plus intéressant.