Le bail commercial se distingue du bail classique sur bien des points. En tant qu'entrepreneur, il est essentiel d'en connaitre les bases.
Bail commercial, contexte de création
La création du bail commercial se justifie par la particularité que revête une activité commerciale. Le commerçant ne peut pas être soumis aux conditions du bail classique dans la mesure où il doit bénéficier d'une certaine stabilité pour faire marcher son commerce. Ainsi, le bail commercial permet d'attacher l'activité du locataire à un point géographique donné et de permettre à la clientèle de s'attacher à l'endroit. Les choses vont même plus loin parce que le bail commercial est considéré par la loi comme une forme de propriété et ouvre la voie à un droit de renouvellement pour le locataire, appelé preneur. A cela s'ajoute aussi le fait que le bail 3 6 9 est cessible. Il peut donc être vendu en même temps que le fond de commerce établi dans le local, objet du bail commercial. Partant de ces différences notables entre bail classique et bail commercial, on peut donc se douter que la conclusion de ce contrat répond aussi à des exigences spécifiques.
Néanmoins, la loi Pinel est venu assouplir les règles qui le régissent.
Bail commercial, règles de base
La conclusion d'un contrat de bail commercial est soumise à des conditions strictes, la première étant que le local soit donné en location à un commerçant, un artisan ou un industriel qui y exercera son activité. Ce local servira de lieu d'activité principal pour le commerçant, un lieu utilisé de façon permanente à des fins commerciales. Il faut savoir que le fond de commerce, forcément rattaché à une clientèle conditionne aussi l'existence du bail commercial. Le fond de commerce permet d'exclure d'autres activités de ce type de contrat. Il s'agit notamment des professions libérales, des associations, des coopératives...
Enfin, l'immatriculation du locataire au registre du commerce ou encore au répertoire des métiers est essentielle. En effet, elle justifie sa qualité de commerçant. Cependant, il y a une exception à cette règle. Le locataire-gérant a droit à un bail commercial sans devoir justifier de son immatriculation.
Baux commerciaux, les points clés
La loi ne conditionne pas le contrat de bail commercial à la rédaction d'un écrit. Néanmoins, il est conseillé d'entourer cet acte de toutes les solennités possibles. Le mieux est encore de compter sur l'expertise d'une agence immobilière. Le bail commercial est de par sa nature, un bail 3 6 9 de longue durée. Il est conclu pour neuf ans. Cependant, il existe aussi ce que l'on appelle le bail dérogatoire qui est de trois ans depuis la loi Pinel. Si le locataire continue à utiliser le local au bout de ces trois ans, le contrat bascule dans le bail commercial de neuf ans. La fixation du premier loyer est libre à condition qu'il soit réel et sérieux. Par contre, le bailleur a le droit de demander une révision du loyer tous les trois ans. L'augmentation qui en résulte sera assorti d'un plafonnement légal. A ce propos, la loi Pinel impose de se référer non plus à l'ICC, indice trimestriel du coût de la construction, mais à l'indice activités commerciales ou artisanales (ILC) et l'indice activités tertiaires (ILAT), plus propices à une certaine stabilité du loyer.
Le bailleur est tenu d'informer le locataire et de lui dresser un inventaire des charges locatives. La loi Pinel a d'ailleurs supprimé certaines charges qui auparavant incombaient au locataire : travaux liés à la vétusté des locaux et travaux imposés par la loi. Enfin, le droit de renouvellement que le bail commercial confère au locataire emporte pour lui le bénéfice d'une indemnité d'éviction lorsque le bailleur lui refuse ce droit.
Pour plus de détails sur la réglementation du bail commercial, il faut se référer aux articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce ainsi qu'à la loi Pinel du 18 juin 2014.