La question des charges locatives demande une analyse approfondie. Les obligations hétéroclites entre propriétaire et locataire rendent la régularisation des charges locatives complexes. Quelle charge pour le locataire ? Charges locatives mensuelles ou trimestrielles ? Que restent-ils comme recours au titulaire du bien en cas d’impayés ? La répartition des droits et des devoirs se réalise à l’aide de la loi et de la bonne volonté de chacune des parties. Dans cet article, nous détaillerons le fonctionnement des charges locatives entre le propriétaire et le locataire.
Les charges locatives : qu’est-ce que c’est ?
Les charges locatives, ou encore charges récupérables, désignent les dépenses qui incombent au locataire dans le cadre d’un bail immobilier. Lorsqu’un propriétaire loue un bien, certaines dépenses lui appartiennent, tandis que d'autres reviennent au locataire.
Les charges du locataire sont multiples et méritent de s’y attarder.
Liste des charges locatives incombant au locataire
Dans le cadre d’un bail, l’occupant des lieux s’acquitte de charges locatives mensuelles. Mais quelles sont les charges pour le locataire ? Le tableau des charges locatives est établi par le biais d'un texte de loi, à savoir le décret n°87-713 en date du 26 août 1987. À titre d'illustration, voici une liste des charges locatives non exhaustive du locataire.
- Chauffage et Eau chaude : combustible, consommation d’énergie, combustible ;
- Taxes : redevances pour ramassage des ordures ménagères, taxe de balayage ;
- Production d’eau : consommation d’eau par les occupants ; utilisation d’eau pour l’entretien des parties communes et espaces verts, frais de location des compteurs, assainissement ;
- Ascenseurs : facture d’électricité, dépannage et entretien ;
- Hygiène : sacs-poubelles, personnel de déchets et d’entretien ;
- Équipements : interphones, installation d’une antenne collective, portes à codes, énergie nécessaire à la ventilation mécanique contrôlée ;
- Parties communes : matériaux et produits d’entretien, frais de personnel, éclairage extérieur, coupe, désherbage, fleurs, peintures et réparations.
Le détail des charges locatives selon les types de logements
Chaque modèle d’habitations dispose de ses règles propres. Face à la complexité réglementaire des différentes situations, il reste préférable d’employer un professionnel de l’immobilier. Son expertise et son expérience faciliteront la résolution des charges locatives et éviteront les conflits.
Charges locatives récupérables en copropriété
Les dépenses liées à l'entretien et aux réparations mineures des parties communes sont prises en charge par le syndic de copropriété. Ces frais sont ensuite répartis annuellement entre les propriétaires en fonction de leur quote-part respective de coûts de copropriété.
Parmi ces dépenses, on retrouve les dépenses correspondantes aux prestations dont le locataire bénéficie. Le syndic de copropriété spécifie le montant total de la régularisation des charges locatives.
Charges locatives récupérables en mono propriété
Dans cette configuration, l'immeuble dispose de plusieurs logements appartenant à un même propriétaire. Le propriétaire s’occupe de l'entretien et des éventuelles réparations des parties communes. Il répercute les dépenses liées aux prestations dont bénéficient les locataires.
Charges locatives récupérables en logement individuel
En résidence particulière, la mention de parties communes n’est pas nécessaire. De ce fait, les charges locatives se limitent aux prestations qui ne bénéficient pas directement au locataire.
Concrètement, il s'agit principalement de l’acquittement des frais administratifs du propriétaire.
Quelles sont les charges locatives du propriétaire ?
Toutes les charges locatives mensuelles ou autres, ne sont pas à la charge du locataire. Certains déboursements de copropriété s’établissent exclusivement à la responsabilité du titulaire du logement :
- Eau chaude et chauffage : combustible stocké, modernisation de la chaufferie ;
- Production d’eau : consommation d’eau du gardien, frais d’achat des compteurs ;
- Taxes : enlèvement des ordures ménagères, taxe foncière ;
- Hygiène : dératisation, graffitis, débouchage de vide-ordures ;
- Équipements divers : vidéosurveillance, personnel de sécurité ;
- Parties communes : graines, fleurs ;
- Honoraires du syndic ;
- Assurance de l’immeuble.
- Régularisation des charges locatives
Le locataire dispose d’un délai de trois ans pour une régularisation des charges locatives. De même, le bailleur a l'obligation de restituer le surplus perçu au titre de charges locatives abusives.
Justificatifs pour une régularisation des charges locatives
Le locataire peut solliciter, auprès du propriétaire, un état récapitulatif des charges locatives lors de la régularisation annuelle des provisions. Cette demande s’effectue par voie électronique ou par courrier postal. Ces dépenses se révèlent complexes, et varient en fonction de divers facteurs tels que la nature du bail ou la configuration du logement. Toutefois, il convient de souligner que leur importance financière peut être considérable.
Retard dans la régularisation de charges locatives
L’ajustement des frais s’effectue pour cause de négligence, d’oubli ou d’ignorance. Cet aménagement est susceptible d’être rejeté par le juge du contentieux de la protection. Par exemple, si ce dernier estime qu’un rappel tardif des charges locatives mensuelles est déloyal ou brutal.
Un paiement mensuel, en faveur du propriétaire, reste possible dans le cas d’un retard de régularisation avant la fin de l’année fiscale.
Les impayés de loyer
Pendant une période de trois ans, les logements loués non-meublés autorisent le propriétaire à réclamer les loyers et les impayés. Cette durée s'applique également aux locataires ayant versé un surplus de charges. Néanmoins, la sollicitation d’une réduction de loyer pour la période allant de juillet 2021 à juillet 2024 reste par exemple interdite.
La même règle s'applique aux locations meublées. La répartition des charges locatives entre locataire et propriétaire cause souvent beaucoup d’embarras. La multiplicité des charges locataires rend la situation généralement illisible. Encore une fois, il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier en vue d’éviter toute complication.