La loi de finances pour 2025, adoptée en février, introduit des modifications significatives concernant la fiscalité des plus-values immobilières pour les propriétaires bailleurs en France. Ces changements visent à harmoniser le régime fiscal et à lutter contre la spéculation immobilière.
Réforme du calcul des plus-values pour les biens locatifs
À compter du 15 février 2025, le calcul des plus-values immobilières pour les biens mis en location est modifié. Désormais, les amortissements déduits au fil des années devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. Cette mesure concerne les locations meublées non professionnelles (LMNP) et les locations nues. L'objectif est d'éviter que certains investisseurs ne bénéficient d'un double avantage fiscal : déduction des amortissements sur les revenus locatifs et réduction de la plus-value imposable lors de la cession.
Exclusions spécifiques
Certaines catégories de biens sont exclues de cette réforme. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements médicalisés ne sont pas soumis à la minoration du prix d'acquisition liée aux amortissements. Cette exception vise à encourager les investissements dans des secteurs considérés comme prioritaires pour répondre aux besoins spécifiques de la population.
Prolongation de l'exonération pour les surélévations
Dans le cadre de la densification urbaine et pour répondre à la crise du logement, la loi de finances 2025 prolonge jusqu'au 31 décembre 2026 l'exonération fiscale des plus-values immobilières sur les cessions de droits de surélévation. Cette mesure incitative encourage les propriétaires à exploiter le potentiel constructible de leurs biens en ajoutant des étages supplémentaires, contribuant ainsi à l'augmentation de l'offre de logements dans les zones tendues.
Conditions d'éligibilité
Pour bénéficier de cette exonération, le cessionnaire doit s'engager à réaliser et achever des logements destinés exclusivement à l'habitation dans un délai de quatre ans. En cas de non-respect de cet engagement, une pénalité équivalente à 25 % du prix de cession du droit de surélévation sera appliquée. Des exceptions sont toutefois prévues, notamment en cas de licenciement ou d'invalidité, afin de ne pas pénaliser les acquéreurs confrontés à des situations imprévues.
Harmonisation de la fiscalité en Corse
La loi de finances 2025 met fin aux spécificités fiscales applicables aux plus-values immobilières en Corse. Les transactions réalisées sur l'île seront désormais soumises au même régime d'exonération que celles du reste du territoire français. Cette harmonisation vise à simplifier le cadre fiscal et à assurer une équité entre les contribuables, quelle que soit la localisation de leurs biens immobiliers.
Implications pour les investisseurs
Ces réformes fiscales auront un impact notable sur les stratégies des investisseurs immobiliers :
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Augmentation de la plus-value imposable : La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable peut entraîner une hausse de l'imposition lors de la revente du bien.
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Incitation à la détention longue : Les exonérations liées à la durée de détention restent en vigueur, encourageant les investisseurs à conserver leurs biens sur le long terme pour bénéficier d'une fiscalité allégée.
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Opportunités dans les secteurs spécifiques : Les exclusions concernant les résidences étudiantes, seniors et médicalisées peuvent orienter les investisseurs vers ces segments pour optimiser leur fiscalité.
En conclusion, la loi de finances 2025 apporte des ajustements significatifs à la fiscalité immobilière des propriétaires bailleurs en France. Il est essentiel pour les investisseurs de bien comprendre ces nouvelles dispositions afin d'adapter leurs stratégies patrimoniales en conséquence.