Beaucoup souhaitent faire construire la maison de leur rêve, un grand nombre saute le pas et y parviennent. Mais à la restitution du chantier, il arrive que les travaux n'aient pas été réalisés selon les souhaits d'origine, ou encore que des malfaçons apparaissent bien plus tard, une fois que l'on a emménagé. De quelles garanties bénéficie le propriétaire du bien immobilier, quels sont les recours en cas de malfaçons ? Nous allons essayer de répondre à ces questions.
Constructeur maison : des contraintes à respecter
L'entrepreneur ou le constructeur maison est tenu de respecter un certain nombre de contraintes, garantissant au propriétaire l'achèvement et la qualité des travaux.
La garantie de parfait achèvement concerne la totalité des défauts ou malfaçons ayant été notés explicitement sur le procès-verbal de réception des travaux et ce, quelles que soient leur nature ou leur importance. A moins qu'un défaut d'entretien de la part du propriétaire ne puisse être prouvé, tous ces problèmes sont couverts par la garantie durant une année complète à partir de la date de réception des travaux. Il s'agit d'une garantie légale et le constructeur maison ne peut en aucun cas y échapper. Pour que le défaut puisse être pris en compte, il doit impérativement avoir été constaté et notifié par écrit. S'il n'a pas été constaté à la réception des travaux mais durant l'année qui suit, il doit être signalé au constructeur par une lettre recommandée avec accusé de réception. Si le constructeur maison ne prend pas en compte ces déclarations après la première mise en demeure envoyée en recommandé, le propriétaire est en droit de saisir le tribunal d'instance, ou de grande instance si le montant des réparations est supérieur à 10000 euros. Le constructeur pourra alors être condamné à payer le prix des travaux et des réparations qui seront effectués par une autre entreprise ainsi qu'à payer des pénalités de retard.
La garantie biennale des éléments d'équipement couvre un certain nombre d'éléments d'équipements dont la suppression ou le remplacement n'affecte pas l'intégrité de la structure de la construction. Il peut s'agit d'équipements ménagers, d'huisseries (portes et fenêtres), de revêtements muraux (peintures, enduits), de robinetterie, de revêtements de sol… En cas de défaut, ces éléments doivent être remplacés ou réparés par l'entreprise concernée, à moins qu'une mauvaise utilisation de la part du propriétaire ne puisse être prouvée. La demande de réparation doit être effectuée en lettre recommandée avec accusé de réception dans les deux ans suivant la date de réception des travaux. Là encore, il s'agit d'une garantie légale dont le constructeur maison ne peut s'affranchir. Dans le cas contraire, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance ou de grande instance si le montant des réparations est supérieur à 10000 euros.
La garantie décennale concerne uniquement les travaux de construction ou de reconstruction (garage, véranda, terrasse), de rénovation (toitures, murs, ravalement de façade, plomberie…) et certains travaux intérieurs indissociables du gros œuvre (cuisine encastrée, carrelage, cheminée…). Seuls les dommages compromettant la structure et la solidité de la construction ou le rendant inhabitable sont couverts. Comme son nom l'indique, cette garantie s'étant sur une durée de dix ans à compter de la date de réception des travaux.
Pour tous les défauts ne dépendant pas des garanties précédentes, il est possible de faire appel à la responsabilité contractuelle du constructeur maison. Il sera alors à la charge du propriétaire de prouver qu'une faute ou une négligence a été commise. Si aucun accord ne peut être trouvé entre le propriétaire et l'entrepreneur, ce sont les tribunaux qui décideront des suites à donner.
Constructeur maison et défaults de construction : quelles procédures suivre ?
Lorsqu'une malfaçon a été constatée, il faut commencer par faire une demande de réparation. Ce courrier, envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception, doit décrire le problème rencontré et demander l'intervention de l'entrepreneur pour les réparations. Il est possible de faire constater les malfaçons par un huissier de justice. Il est ainsi possible de trouver une solution à l'amiable, ce qui sera bien plus profitable aux deux partis qu'un passage devant les tribunaux.
Si après la demande de réparation, l'entrepreneur ne répond pas ou refuse, il faut lui adresser une mise en demeure d'exécuter les réparations dans le cadre de ses obligations légales, en fixant un délai raisonnable dans lequel les travaux devront être effectués.
Enfin, s'il n'est pas possible d'obtenir un accord à l'amiable, il faut saisir le tribunal de grande instance. Si la situation est urgente, il est possible de recourir à une procédure d'urgence avec une assignation en référé. Il est conseillé de se faire représenter par un avocat tout au long de ces procédures. Attention, la mise en demeure n'interrompt pas la prescription liée aux différentes garanties. Certains entrepreneurs peuvent donc tarder à répondre, simplement pour laisser passer le délai de prescription concernant des malfaçons de façon à ce que leur responsabilité ne puisse plus être mise en cause. Il est alors impératif dans ce cas de lancer un action auprès du tribunal, qui elle, interrompra le délai de prescription.