Les syndics de copropriété sont très utiles en tant que mandataires des copropriétaires d’un immeuble. Mais il peut être nécessaire d’en remplacer un quand on n’est pas satisfait de ses services. Voici la meilleure façon de le faire.
Changer de syndic, respectez la loi
Pour changer de syndic, assurez-vous d’être du bon côté de la loi. Celle-ci prévoit par exemple que le syndic ne soit changé que lors d’une Assemblée Générale (AG). Quels que soient vos griefs avec le syndic actuel, seule cette instance peut donc procéder à son remplacement.
Connaître les nouvelles dispositions légales
De nouvelles dispositions sont apparues récemment et elles constituent une vraie nouveauté pour les copropriétaires qui tentent de virer leur syndic. La loi ALUR du 24 mars 2014 par exemple autorise les copropriétaires à mettre en concurrence les contrats de syndics de copropriété lors de la convocation AG. C’est une innovation dont peuvent tirer profit ceux qui veulent changer leur syndic. La loi Macron du 06 août 2015 précise néanmoins que cette mise en concurrence peut se faire à chaque mandat. Mais dès la fin du 2ème, les copropriétaires ont l’obligation de procéder à cette mise en concurrence. Le remplacement du syndic se fera nécessairement tous les 2 ans pour un contrat annuel et tous les 6 ans pour un contrat triennal.
La convocation de l’AG
Les copropriétaires peuvent attendre la prochaine AG des copropriétaires, ou demander la tenue d’une assemblée extraordinaire qui verra débarquer le syndic de copropriété encombrant. Les copropriétaires qui représentent au moins le quart des voix demanderont au syndic d’en convoquer une. Ils adressent à ce dernier une lettre recommandée et précisent les questions de l’ordre du jour de l’assemblée (en l’occurrence, son remplacement et la désignation de son remplaçant). S’il refuse de le faire, le président du conseil syndical la convoque après une autre lettre recommandée avec accusé de réception qui tient lieu de mise en demeure et est restée sans réponse depuis 8 jours.
Lors de la convocation de l’AG, le syndic qui n’a plus la confiance des copropriétaires est démis avec l’assentiment des membres présents. Cette assemblée désigne un autre syndic bénévole ou professionnel à la majorité-absolue des copropriétaires, qu’ils soient présents ou absents. C’est ce que stipule l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si on ne parvient pas à dégager cette majorité (quorum), l’article 24 de la même loi exige la convocation d’une seconde assemblée qui statuera à la majorité-simple des copropriétaires présents, ou qui sont représentés.
Changement de syndic, les conseils de la rédaction
Nous recommandons vivement de procéder en amont à la mise en concurrence des syndics de copropriété remplaçants. Cela évite des débats interminables lors de la tenue de l’AG. La loi permet de procéder de cette façon et le remplacement du syndic se fera plus rapidement. De plus, les syndics remplaçants doivent présenter la preuve qu’ils ont créé un compte bancaire séparé (garantie financière), gage qui limite sensiblement d’éventuelles fautes de gestion. Il faut aussi discuter des honoraires annexes avant la tenue de l’AG et en informer celle-ci peu avant le vote pour que le choix du syndic se porte éventuellement sur le moins onéreux. N’oubliez pas de mentionner les frais de photocopies dans le contrat signé avec ce dernier. Rappelons pour finir que c’est la loi Alur évoquée précédemment qui impose le contrat type applicable qui spécifie les modes de rémunération et les conditions de révocation du nouveau syndic.