Le conseil syndical constitue l'une des structures composant la gestion d'un bien immobilier en copropriété. Il joue un rôle tout aussi important que le syndicat de copropriété.
Conseil syndical, un rôle dévolu
Le conseil syndical est formé par un certain nombre de copropriétaires élus du syndicat de copropriétaires. S'il n'est pas le copropriétaire lui-même, il peut s'agir de son conjoint, de son représentant légal ou d'une personne qui a l'usufruit d'un lot dans la copropriété. Dans la pratique, il est donc exclu qu'un membre du conseil syndical soit une personne faisant partie tout simplement de l'entourage d'un copropriétaire. Une fois institué par un vote à la majorité absolue des membres du syndicat et ce pour une durée de trois ans, le conseil syndical investit sa mission avec un président à sa tête.
Conseil syndical, agencement de ses missions
Le premier rôle du conseil syndical est un rôle consultatif. Son avis est requis pour toute question ayant trait au syndicat, pour l'éventualité d'un nouveau contrat de syndic, pour tout marché excédant un montant préalablement convenu en assemblée générale.
Le conseil syndical a aussi un rôle d'assistance envers le syndic de copropriété. Ainsi, il se concerte avec le syndic pour l'établissement de l'ordre du jour de l'assemblée générale, la mise en place du budget prévisionnel et la mise en concurrence des contrats de syndic. Toujours dans son rôle d'assistance, le conseil syndical est réputé être le plus engagé dans la gestion de l'immeuble étant donné qu'un syndic peut avoir à gérer plusieurs copropriétés. Ainsi, il peut alerter le syndic lorsque des dégâts sont constatés dans la propriété ou lorsqu'une défaillance quelconque aura été signalée.
Le conseil syndical somme le syndic de convoquer l'assemblée générale. Il a alors huit jours pour s'exécuter. A défaut, le conseil syndical peut procéder à une convocation directe. Le conseil syndical est également institué en vue de contrôler la gestion du syndic de copropriété. Il a le droit de consulter tous les documents relatifs à cette gestion.
A ce propos, le président du conseil syndical s'occupe de la mise en demeure d'un ancien syndic afin que celui-ci communique au nouveau tous les papiers inhérents à la gestion de la copropriété. Le rôle d'un conseil syndical est assorti d'une certaine marge de manœuvre. Il a son mot à dire sur toutes les décisions à prendre et la manière de les exécuter. Toutefois, ses décisions ne s'imposent pas au syndic, du moins au même titre que celles de l'assemblée générale. L'assemblée générale peut même lui confier des missions propres telles que l'étude de devis de travaux ou le choix de l'entrepreneur qui les exécutera et ce, à travers une délégation de pouvoir.
Conseil syndical & syndicat de copropriété, d'autres repères
Les règles qui s'appliquent aux actions menées par le conseil syndical sont généralement fixées par le règlement de copropriété. A défaut, elles seront votées en assemblée générale.
Dans ses missions, il lui est permis de prendre l'avis de toute personnes qu'il estime adéquate ou l'avis technique de professionnels extérieurs. Pour toute personne reprochant une action menée par le conseil syndical, il faut savoir que cette structure ne dispose pas de la personnalité morale. Sa responsabilité ne peut donc en aucun cas être engagée. Toutefois, ses membres, pris individuellement, engagent leur responsabilité pour toute action menée dans le cadre d'une mission du conseil syndical. Il peut s'agir du fait d'avoir ordonné des dépenses illicites, d'avoir fraudé en connivence avec le syndic, d'avoir manqué au devoir de contrôle du syndic...
Toujours à ce sujet, un membre du conseil syndical doit faire preuve de prudence dans le contrôle du syndic afin de ne pas risquer sa responsabilité pour contrôle abusif. Chaque membre du conseil syndical a donc tout intérêt à souscrire une assurance responsabilité civile.
Pour toutes les actions qu'il aura menées chaque année, le conseil syndical est tenu d'un compte rendu envers l'assemblée générale.
Le rôle du conseil syndical est consacré par plusieurs textes législatifs, à commencer par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.