Posséder un bien immobilier en copropriété implique la signature d'un contrat de syndic. Il vous lie avec votre syndic, c'est-à-dire le professionnel à qui vous avez confié la gestion de la copropriété.
Contrat de syndic, évolution
Le contrat de syndic vient régir les relations entre un copropriétaire et le syndic. Il définit avec précision les missions et tâches dévolues au syndic. Si auparavant, le contrat de syndic se conformait aux prescriptions de l'arrêté Novelli du 19 mars 2010, désormais il doit répondre à de nouvelles exigences mises en place par la loi Alur. C'est pour dire que la liberté des parties dans l'établissement du contrat de syndic a donné place à certaines obligations quant aux modalités de rédaction et d'exécution de ce contrat. La loi Alur est même allée jusqu'à prescrire l'obligation de se conformer à un contrat type pour tous les concernés. Ces changements ont été impulsés du fait que nombreux étaient les abus et les manquements des syndics de copropriété lorsqu'il s'agit de l'étendue des prestations, notamment celles qui sortent de la gestion courante de la propriété et donc, qui faisaient l'objet d'une facturation à part. C'est la raison pour laquelle connaître les exigences dans la rédaction du contrat de syndic est important afin d'éviter les pièges et sortir des situations abusives.
Contrat de syndic, les règles à suivre
La première restriction se place dès le projet de contrat de syndic. Il faut en présenter plusieurs afin de mettre les syndics éventuels en concurrence. Cette démarche est lancée par le conseil syndical avant même la tenue de l'assemblée générale destinée à la nomination du syndic. Chaque copropriétaire peut aussi inscrire à l'ordre du jour de cette assemblée, leur projet de contrat, au conseil syndical de délivrer ensuite un avis sur chaque projet. La loi Macron a atténué cette obligation de mise en concurrence par la possibilité d'une résolution introduite à l'assemblée générale annuelle qui vient avant celle destinée à la désignation du syndic. Cette résolution porte donc sur une dérogation à l'obligation de mise en concurrence et doit être votée à la majorité par l'assemblée générale. Un décret de 2015 est venu instaurer un modèle type de contrat de syndic. Ce modèle a été pensé pour permettre aux copropriétaires de faire une comparaison des prestations avant de choisir. Ce contrat insiste surtout sur les missions confiées au syndic et les réglementations que le législateur estime devoir rappeler aux cocontractants.
Contrat de syndic, quelques points de vigilance
Seules les copropriétés destinées à un usage autre que l'habitation peuvent faire l'impasse sur le contrat-type. Le mandat conféré par le contrat de syndic doit être d'une durée maximum de trois ans. Lorsque le syndic veut se libérer du contrat, il doit donner un préavis de trois mois. Pour ce qui est des prestations attendues du syndic, la liste figurant dans le contrat de syndic a désormais une valeur indicative. Les prestations requérant une rémunération hors forfait sont prévues et limitées par la loi. Celles-ci se retrouvent dans l'annexe 2 du contrat de syndic. Les prestations incluses dans le forfait prévoient des obligations inhérentes à la préparation et la convocation de l'assemblée générale, des devoirs vis-à-vis du conseil syndical, des opérations financières et de comptabilité... Le contrat de syndic lui confie la gestion de la copropriété et du personnel de copropriété.
La loi a jugé bon de ne pas assortir la rémunération des prestations particulières d'un plafond quelconque. Elle a par contre verrouillé les possibilités du syndic en ce qui concerne les obligations courantes. D'ailleurs, il y a une ligne dans le contrat de syndic qui explique au copropriétaire qu'il s'agit d'un contrat "tout sauf...". Enfin, il faut savoir qu'il y a des situations dont les honoraires reviennent exclusivement aux copropriétaires. Il s'agit de l'établissement de l'état daté et du recouvrement.