Vendre un bien immobilier peut parfois s'avérer complexe.
C'est pourquoi nous allons vous présenter de manière méthodique le contexte du secteur et les étapes à suivre pour simplifier votre démarche et lui donner le succès qu'elle mérite.
Vente immobiliere, un contexte évolutif
Le marché immobilier connaît des réalités différentes selon les années, les politiques menées, les contraintes économiques. Il dépend également du dynamisme du département choisi en terme d'emploi ou encore d'infrastructure. Pour homogénéiser l'ensemble de ces facteurs et donner un visage plus équitable à ce secteur, différentes lois se sont complétées. Nous connaissons par exemple la loi Chatel de 2009 suivie de la loi Hamon de 2014, régissant les assurances lors d'un emprunt immobilier. Plusieurs lois sur la défiscalisation simplifiant l'investissement, ont été promulguées ; les lois Borloo en 2005 ou encore Girardin en 2014, pour ne citer qu'elles. Dans un autre cadre, pour répondre à des besoins écologiques, la loi Dutreil a été validée en 2008.
Concernant la vente d'un bien immobilier, nous nous attarderons sur la législation portant sur les plus-values réalisées ainsi que les diagnostics obligatoires dans le cadre d'une vente.
Les étapes pour réussir une vente immobilière
Nous pouvons repérer 3 grandes étapes.
1. La préparation
Il vous faut établir le prix de vente en fonction du prix au mètre carré attribué à votre canton. Aucune loi ne cadre ce choix, mais le succès et le temps de la vente en dépendent. Un agent immobilier peut estimer gratuitement votre bien.
Potentiellement, 9 diagnostics sont à réaliser par des experts pour la vente de votre maison ou de votre appartement :
- Le métrage de votre surface selon la loi Carrez, s'il n'a jamais été fait ou si votre habitation a subi des travaux tels que la pose ou la démolition d'une cloison.
- Le diagnostic amiante pour tout bien dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Si le bilan est positif, 3 années à partir de l'acte de vente, sont attribuées pour réaliser les travaux, à la charge du vendeur ou de l'acheteur selon l'arrangement qui sera établi devant le notaire.
- Le diagnostic termite ayant une validité de 6 mois, obligatoire pour toute habitation se situant en zone contaminée. Vous pouvez consulter la carte des départements concernés faisant l'objet d'un arrêté préfectoral.
- Le CREP (Constat des Risques d'Exposition au Plomb) si la construction concernée a été achevée avant le 1er janvier 1949.
- Le diagnostic ERNT concernant les zones couvertes par le plan de prévention des risques naturels, technologiques et sismiques, valide durant 6 mois.
- Le diagnostic de performance énergétique, valable 10 ans.
- Le diagnostic Gaz si une installation est existante, valable 15 ans.
- Le diagnostic électrique valide durant 3 ans est à réaliser pour toute installation de plus de 15 ans.
- Le diagnostic assainissement s'il est individuel, ayant une validité comprise entre 3 et 8 ans.
2. la promotion
Deux choix s'offrent à vous : vendre par vous-même ou par le biais d'un professionnel. Le premier est un choix économique mais fastidieux car vous devez gérer la mise en valeur du bien, sa publicité et les visites. Le second comprend une commission sur le prix de vente au bénéfice de l'agence immobilière, mais propose un accompagnement dans l'ensemble des démarches.
Le recours à une agence immobilière peut s'avérer utile dans le cadre de la gestion des dossiers des personnes souhaitant visiter votre bien. Elle joue alors le rôle de tiers, entend précisément les remarques des clients et peut se renseigner quant à la solvabilité d'un acheteur potentiel. Elle permet aussi une sélection des visiteurs et de vous éviter de recevoir trop de "curieux".
Ensuite, pour l'aspect "visuel", il faudra penser à exposer des photos représentatives et naturellement travailler la présentation de votre habitation.
Des méthodes de mises en valeur du bien ont déjà prouvé leur efficacité, tel le "home staging". Ce procédé consiste à utiliser l'existant de votre habitat mais d'en modifier ou d'en réduire la distribution pour redonner vie à votre intérieur et surtout l'épurer d'une trop forte personnalité liée à vos goûts personnels. L'idée maîtresse est de réunir les conditions qui permettront aux visiteurs de se projeter et d'acheter : espace, clarté, couleurs neutres et autres méthodes que les professionnels du milieu maîtrisent parfaitement.
3. la vente
Lorsqu'une personne souhaite acheter votre logement, elle vous communique une offre d'achat que vous pouvez accepter ou refuser. En cas d'acceptation, vous devez le lui signifier et choisir un notaire pour encadrer votre transaction. Alors aura lieu le compromis de vente qui définira l'ensemble des accords, obligations et devoirs de chaque parties. A savoir que l'acheteur aura 10 jours de rétractation suite à cette officialisation.
Si l'acheteur doit avoir recours à un financement par un établissement de crédit, un temps sera déterminé pour son obtention ; ce qui permettra au notaire d'accomplir ses démarches administratives ; temps s'échelonnant généralement de 2 à 4 mois. A son terme, arrivera la signature de l'acte de vente dont la date aura été fixée au préalable lors du compromis.
Si la vente se porte sur une résidence secondaire, la plus-value sera imposée à 34.5% et davantage si elle est supérieure à 50000 euros. Cependant, cette taxation est dégressive dans le temps. Les résidences principales, quant à elles, sont exonérées.
Vente immobiliere, quelques conseils
Si vous vendez sans avoir recours à une agence, vous pouvez demander aux personnes souhaitant visiter votre bien, une simulation de crédit de leur banque qui connaît leur historique financier et donc leur solvabilité réelle ; ce qui vous évitera d'engager à blanc un compromis de vente. N'exposer pas vos objets de valeurs lors de la promotion et n'indiquez jamais vos heures d'absences pour éviter tout acte malveillant.
Pour toute information juridique supplémentaire, vous pouvez contacter votre mairie ou vous référer à ce lien : www.legifrance.gouv.fr