La transaction immobilière, pour qu'elle se déroule comme il se doit, doit animer un climat de confiance afin que chaque partie concernée y trouve son compte. Ainsi, lorsqu'un particulier décide de vendre sa maison ou son appartement, il peut solliciter l'aide d'un professionnel de l'immobilier à travers un mandat de vente.
Le mandat de vente est un contrat par écrit qui procure à l'agent immobilier la liberté de commercialiser le bien. Ce mandat peut lui accorder l'exclusivité d'agir seul dans la publicité du bien. Dans ce cas le mandat de vente est dit mandat exclusif. Par contre, si la vente du bien est prise en charge par plusieurs agences immobilières et par le propriétaire lui-même, ce dernier devra utiliser la forme simple du mandat de vente appelé mandat simple.
S'il est courant de recourir à un professionnel de l'immobilier dans une offre de vente, il est assez rare de le faire dans une offre d'achat. Pourtant, cette opération, si elle est bien encadrée, propose des avantages non négligeables au futur acquéreur. Ainsi, lorsqu'une personne physique ou morale souhaite acquérir un bien immobilier, elle dispose d'un moyen sûr pour le trouver. S'agissant du mandat de recherche exclusif, le concept opposé du mandat immobilier de vente. Le mandat de recherche exclusif et le mandat immobilier de vente s'apparente en termes d'obligations, puisque comme dans un mandat de vente immobilier, le mandat de recherche exclusif fait appel à un agent immobilier non pas pour vendre, mais pour trouver un bien. Par ailleurs, le mandat de recherche exclusif est un gage de sécurité tant pour le professionnel que pour l'acheteur.
Dans cet article, il nous intéresse d'en savoir plus sur le mandat de vente, les différentes formes de mandat de vente (mandat simple, mandat exclusif, mandat semi exclusif) et les obligations qui en découlent, lesquelles sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les activités immobilières (loi Hoguet).
1) Qu'est ce qu'un mandat de vente immobilier ?
Lorsque vient la période propice aux activités immobilières, les propriétaires se précipitent pour vendre leurs biens immobiliers. Presque la moitié d'entre eux confie leur projet à un professionnel de l'immobilier, lequel leur soumet un mandat de vente immobilier, un contrat écrit qui les engagent.
Un mandat de vente est un document définissant les engagements du vendeur ou propriétaire du bien (mandant) et de l'agent immobilier (mandataire) chargé de commercialiser le bien. Grâce au mandat de vente, lequel est convenu et signé par les deux parties, le professionnel réalise toutes les démarches nécessaires pour mieux vendre le bien, et ce, en nom et pour le compte du propriétaire.
Dans le mandat de vente sont définis le prix et les conditions de vente. L'envoi des annonces à travers divers canaux de diffusion est à la charge du professionnel, spécialiste du secteur.
Le mandat vente maison tout comme le mandat de recherche immobilier, pour être valide, doit mentionner des éléments obligatoires tels que :
- Le numéro d'enregistrement (le mandat exclusif est frappé de nullité absolue sans son enregistrement dans le registre des mandats de l'agence)
- L'identité du vendeur
- Les coordonnées et références du mandataire (numéro et lieu de délivrance de sa carte professionnelle, dénomination, adresse, forme juridique, capital et activités de l'agence)
- L'objet de la vente, c'est-à-dire le bien à travers le titre de propriété
- Le prix du bien
- Le montant de la commission ainsi que la personne désignée pour la supporter
- La durée du mandat immobilier (mandat de recherche immobilier ou mandat de vente sans exclusivité ou mandat de vente simple)
Faut-il préciser que dans le cas où ces éléments ne figurent pas dans le mandat de vente maison, celui-ci sera considéré comme « nul », ce qui suppose que le mandataire ne sera pas rémunéré. Par contre, le bien pourra toujours être proposé à la vente. La nullité du mandat de vente n'est pas opposable aux tiers et ne concerne que le propriétaire et l'agent immobilier.
Le caractère obligatoire du mandat immobilier punit l'agent qui intervient sans mandat (mandat exclusif ou mandat simple). Il pourra encourir une peine d'interdiction d'exercer son activité selon les termes de l'article 18, 2° de la loi Hoguet.
Depuis le 1er juillet 2014, tous les mandats (mandat de vente exclusif, mandat exclusif immobilier mandat de recherche immobilier, mandat de vente simple) doivent informer sur les moyens mis en œuvre par l'agent lorsqu'il diffuse les annonces immobilières. Dans le mandat exclusif seront détaillées toutes les actions et modalités des comptes rendus aux clients.
2) Mandat de vente, les différents types de contrats
Une fois que le propriétaire fait appel à un agent immobilier dans la vente de son bien, la loi Hoguet se déclenche, conduisant alors à l'obligation de prévoir un mandat de vente immobilier. Seulement, selon les besoins du propriétaire, ce mandat vente maison peut prendre plusieurs formes.
a) Le mandat non exclusif de vente définition ou mandat simple
Encore appelé mandat de vente simple, le mandat de vente sans exclusivité se traduit par un contrat autorisant le vendeur à solliciter plusieurs agences pour vendre son bien. Ce mandat immobilier lui permet également de négocier avec un particulier. L'objectif d'une telle initiative est de ne négliger aucune opportunité de vente.
Bien que le mandat non exclusif de vente définition soit de plus en plus utilisé, le fait de trouver l'annonce du bien un peu partout porte à croire qu'il est difficile à céder. La variation du prix du bien selon l'agence sème aussi le doute. Les clients vont se mettre à négocier et le prix risque de diminuer.
b) Le mandat exclusif de vente
Contrairement au mandat non exclusif de vente, le mandat exclusif n'autorise la vente qu'à un seul agent immobilier. Même le propriétaire n'a pas le droit de négocier son bien avec un intéressé dans un mandat exclusif.
Toutefois, le mandat exclusif de vente mandat exclusif immobilier profite aux deux parties. Pour le professionnel, il est le seul interlocuteur, ce qui lui permet d'optimiser la promotion du bien (annonce sur internet, presse spécialisée, panneau publicitaire…). Mieux encore si l'enseigne dispose d'un réseau. Dans ce cas, la diffusion de l'annonce peut être effectuée par les confrères. Pour les honoraires, le mandat exclusif leur permet de se partager la commission.
L'exclusivité profite aux futurs acquéreurs qui seront plus confiants et convaincus de l'authenticité du bien. Avec le mandat de vente exclusif la vente est sûre d'être conclue rapidement et il y a de forte chance que la commission soit réglée en temps voulu.
Quant au propriétaire, en plus de recevoir régulièrement le rapport sur la situation de vente, il peut être sûr de tirer un bon prix de son bien grâce au mandat de vente exclusif.
c) Le mandat semi exclusif
Le mandat semi exclusif est la forme flexible du mandat exclusif, puisqu'il autorise le propriétaire à vendre son bien par ses propres moyens tout en donnant mandat à un seul agent.
L'avantage principal du mandat semi exclusif repose dans la rémunération. En effet, si le propriétaire arrive à conclure la vente, il ne doit ni honoraire ni dédommagement à l'agence, sauf dans le cas où les dispositions du modèle mandat de vente stipulent autrement.
3) Mandat exclusif, semi-exclusif ou mandat de vente simple, quelle durée ?
Qu'il soit exclusif, simple ou semi-exclusif, le mandat immobilier ne dure pas. D'ailleurs, le mandat immobilier risque d'être nul si sa durée n'est pas précisée. Et même s'il dispose d'une clause de tacite reconduction, la date limite de celle-ci doit aussi être notifiée dans le mandat vente maison.
En général, la validité du mandat de vente exclusif ou le mandat de vente sans exclusivité est de 3 mois irrévocable et reconductible par période de 1 mois. Au-delà d'un an, le mandat de vente n'est plus valide.
Il arrive que le propriétaire ne veuille plus vendre son bien. Dans ce cas, il doit d'abord attendre 3 mois après la signature du mandat de vente exclusif ou simple avant de demander la résiliation à tout moment. Il doit respecter alors le délai de préavis, soit 15 jours avant l'expiration de la date limite. La résiliation du mandat immobilier doit être signalée par l'envoi d'une lettre recommandée avec AR. À noter que l'agence peut aussi mettre fin au contrat.
La dénonciation d'un mandat immobilier peut se faire dans les 7 jours suivant sa signature effectuée en dehors des locaux de l'agence.
4) Mandat de vente, obligations des parties
a) obligations du mandataire
L'agent immobilier étant lié par un mandat de vente, il doit mener à bien la mission que le propriétaire lui a confiée, et ce, selon les conditions prévues dans le mandat non exclusif de vente définition ou dans le mandat exclusif de vente mandat exclusif immobilier. Pour rappel, le même devoir s'impose à l'agent dans le cadre d'un mandat de recherche immobilier.
Ainsi, il doit se montrer diligent et déployer tous les atouts mis à sa disposition pour atteindre son objectif : trouver acquéreur au bien. Cependant, il lui est interdit d'acheter le bien dont il est en charge. En parallèle à cette obligation de bonne exécution, l'agent immobilier doit faire preuve de loyauté et de fidélité envers son client.
S'il est souvent conseillé au propriétaire de bien lire le modèle mandat de vente avant la signature, il doit savoir que l'agent immobilier est tenu de lui fournir toutes les informations techniques influant sur sa décision.
A cette obligation se rattache aussi l'obligation de mise en garde et de conseil. Il ne suffit pas à l'agent de persuader le propriétaire par les avantages du mandat de vente immobilier. Il doit aussi lui exposer les inconvénients de son choix, sans oublier les éventuels risques (économiques, juridiques, administratifs).
Force est également de constater que certains professionnels séduisent les clients en changeant l'intitulé du contrat. C'est ainsi qu'on retrouve des mandats dits « sécurité » ou « garantie confiance ». Ce ne sont rien d'autre que des mandats de vente (mandat de recherche exclusif ou mandat vente maison), dont le contenu est à lire scrupuleusement.
Enfin, il est du devoir de l'agent de faire un compte-rendu de ses actions, dans le cadre de sa mission, à son client.
b) obligations du propriétaire
Dans un mandat semi exclusif, simple ou avec exclusivité, le propriétaire est tenu de fournir tous les renseignements attachés au bien immobilier au professionnel à qui il a confié la vente, afin que celui-ci ne travaille pas en pure perte.
Ces renseignements sont organisés dans ce qu'on appelle les diagnostics obligatoires. En plus de vérifier le titre de propriété, les cas d'hypothèques, l'existence ou non de servitudes, il importe de définir l'état des installations d'électricité, du réseau de gaz, de mentionner s'il existe ou non des produits contenant de l'amiante, des termites, des risques d'exposition au plomb, etc.
Dans le mandat simple ou mandat de vente sans exclusivité, si le vendeur a réussi à vendre lui-même par exemple sa maison, il doit communiquer aux agences contactées le nom de l'acquéreur, car il se peut que l'une d'entre elles ait déjà fait visiter le bien à ce futur acquéreur.
5) Mandat de vente & commission de l'agence
Les négociateurs de l'immobilier se rémunèrent au moyen d'une commission, laquelle est fixée librement depuis le 1er janvier 1987. Le montant de la commission de l'agence représente entre 3 % à 8% de la valeur du bien vendu. Elle peut être honoré soit par l'acquéreur, soit par le propriétaire. Voilà pourquoi la loi oblige les parties à mentionner dans le mandat immobilier (mandat de recherche exclusif, modèle mandat de vente simple ou exclusif) les modalités de la rémunération.
Quant au versement de la commission, il ne s'effectue qu'après la signature définitive du mandat exclusif, et en la présence d'un notaire. Dans un mandat de vente sans exclusivité, si le vendeur a fait appel à plusieurs agences, seule l'agence ayant conclu l'affaire reçoit la rémunération. La loi est sévère au sujet de la perception illicite de commission dans le cadre d'un mandat vente maison, car la sentence encourue est une peine d'emprisonnement de 2 ans ajoutée à une amende de 30 000 €. Ainsi, sera puni l'agent qui accepte un paiement anticipé au titre de ses services en tant que mandataire.
Pratique courante chez les agences immobilières, le « bon de visite » n'ouvre pas droit à rémunération. Il s'agit tout simplement d'un document signé par l'acquéreur potentiel pour justifier que la visite s'est bien déroulée dans le cadre réglementaire. Il protège par ailleurs l'agent immobilier qui a mis en relation le vendeur et l'acheteur, lesquels pourraient s'entendre derrière son dos afin de le discréditer. Le « bon de visite » va lui servir de preuve pour prétendre à des dommages et intérêts devant la justice. La rédaction d'un modèle mandat de vente (mandat de recherche exclusif ou mandat non exclusif de vente définition) est de mise pour prétendre à une rémunération.
Ainsi, qu'il s'agisse d'un mandat exclusif de vente mandat exclusif immobilier, d'un mandat de recherche exclusif, le client doit toujours lire attentivement le contenu du mandat de vente ou du mandat de recherche exclusif avant de signer afin d'éviter des surprises.