rendement locatif
 
Dans l'immobilier, le rendement locatif, appelé également rentabilité locative, est une notion assez complexe pour la plupart des particuliers. Toutefois, on peut déjà avancer que c'est une information nécessaire lorsqu'on souhaite se lancer dans l'achat d'un bien immobilier en vue d'une location.
 
S'exprimant en pourcentage, le rendement locatif permet d'avoir un aperçu de ce que le bien pourrait nous rapporter. Il s'obtient en effectuant un calcul rentabilité locative à partir de certains éléments comme la somme initialement investie et le montant du loyer envisagé.
 
Il existe plusieurs façons de calculer rendement locatif. Dans notre article, nous allons voir en détail la définition du rendement locatif, l'utilité de la rentabilité investissement immobilier, les différentes méthodes de calcul rentabilité locative ainsi que les astuces pour optimiser le rendement investissement locatif.
 
 

Qu'est-ce qu'un rendement locatif ou rentabilité locative ?

Pour le futur propriétaire-bailleur, trouver le bien le plus rentable n'est pas une mince affaire. En plus de devoir choisir l'emplacement idéal, un type de bien en fonction du budget, il reste à estimer le revenu réel du bien. C'est en calculant son rendementlocatif ou rentabilité locative qu'il pourra juger s'il est bon ou non d'investir dans tel ou tel bien.
 
Selon le calcul rentabilité investissement locatif, la rentabilité locative ou le rendement locatif se définit comme le rapport entre le montant des loyers perçus en une année et la somme initialement investie dans le bien. C'est la méthode la plus simple pour que l'investisseur puisse avoir rapidement une idée du rendementlocatif de son appartement. On l'appelle également le rendement locatif brut.
 
Par contre, si l'investisseur souhaite avoir un net aperçu de ce que va réellement rapporter son bien, il doit effectuer le calcul rentabilité locative nette. Outre la somme investie au départ, le calcul rentabilité locative intègre plusieurs éléments tels que : 
- les charges non récupérables comme les frais de financement (emprunt et assurance)
- la taxe foncière
-  le droit d'enregistrement
- les frais de notaire
- les frais d'agence (s'il y a lieu).
Entrent aussi dans le calcul rendement locatif, le coût des travaux ou des éventuels entretiens, les vacances locatives et bien d'autres frais.
 
 

Rendement locatif, pourquoi l'évaluer ?

Tous les propriétaires-bailleurs savent que pour obtenir un rapide retour sur investissement, il faut bien fixer le montant du loyer. S'ils sont libres de le faire, ils doivent toutefois suivre la tendance afin d'éviter d'être mis à l'écart. A travers le calcul rendement locatif, ils ont déjà une idée du montant du loyer. Ils seront alors convaincus une fois que le rendement investissement locatif sera établi.
 
La rentabilité locative ou rendement locatif est donc une information de premier ordre pour un investisseur averti. S'il connaît le rendement locatif moyen par an de son placement, il saura dans quoi il va s'aventurer. Exprimée en pourcentage, la rentabilité locative permet d'évaluer l'intérêt d'un placement dans un bien immobilier à louer.
 
Ainsi, si le taux de la rentabilité investissement locatif est élevé, par exemple 7 %, cela signifie que le montant des loyers annuels va rapporter 7 % du montant de l'investissement initial. Après un calcul rentabilité investissement locatif et en comparant simplement deux ou plusieurs taux de rendement locatif, l'investisseur sera à même de s'orienter vers l'offre la plus rentable.
 
Cependant, si le chiffre en soi (taux du rendement immobilier locatif) est fiable, il faut aller plus loin dans les analyses et dans le calcul rendement locatif pour déterminer la réalité des faits. La rentabilité investissement locatif peut varier d'une ville à une autre, voire d'un quartier à un autre.
 
En général, ce sont les villes où le prix à l'achat est le moins cher et où les demandes dépassent les offres qui témoignent d’une rentabilite locative élevée. Toutefois, il ne faut pas investir n'importe où.. Même si le rendement locatif y est élevé en raison des prix très alléchants des biens proposés, le propriétaire risque de se retrouver avec un bien sans locataire et pour longtemps (village perdu par exemple). Lorsqu'on réalise le calcul rentabilité investissement locatif, il faut donc impérativement tenir compte de la vacance locative.
 
 

Rendement locatif, comment calculer rendement locatif ?

En général, la rentabilité investissement locatif se calcule de deux manières :
 
1ère méthode : le calcul de la rentabilité locative brute.
Ce calcul rentabilité locative ne fait pas entrer les charges :
 
• Rendement locatif brut = (loyer mensuel x 12) x 100/ prix d'achat du bien
 
2ème méthode : le calcul de rentabilité locative nette.
Ce calcul rentabilité locative considère les frais annexes et les diverses taxes. Le calcul rentabilité locative est donc le suivant :
 
• Rendement locative net = [(loyer mensuel x 12) – charges locatives] / (prix d'achat du bien + frais divers) x 100
 
Pour mieux comprendre le calcul rentabilité investissement locatif, on peut prendre l'exemple d'une acquisition d'un studio de 65 000 € à Lyon. D'habitude, les annonces immobilières ne communiquent pas dans les prix les différentes charges. Le futur propriétaire doit donc calculer rendement locatif à partir des éléments qu’il a en main. S'il envisage de faire louer son studio à 425 € par mois, soit 5 100 € par an. Voici donc le calcul rentabilité locative :
 
• Le rendement locatif brut est donc = 5 100 € x 100 /65 000 € = 7,84 %
 
Cette approche permet au futur acheteur de faire une présélection rapide des offres en fonction des données en sa possession. 
Afin d’avoir un calcul plus précis, Il faudra qu'il demande à l'agence immobilière de lui communiquer d’autres informations tels que la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore les frais d'assurance.
 
Si on admet qu'il existe des charges locatives, soit environ 1 250 € et que les frais liés à l'achat remontent à 10 000 €. On obtient alors un calcul rentabilité locative différent du premier.
 
Le prix total d'acquisition revient à 65 000 € +10 000 € = 75 000 €
 
Le revenu locatif net devient : 5 100 € - 1250 € = 3 850 €
 
• Le rendement investissement locatif net est donc : (3 850 € /75 000 €) x 100 = 5,13 %
 
5,13 % c'est ici le rendementlocatif (ou rentabilité locative) le plus précis, puisque le calcul rendement locatif intègre les frais et charges liés au bien. Le futur propriétaire peut, à partir de ces données de calcul rentabilité locative, bâtir un plan de financement.
 
Le calcul rendement locatif paraît offrir un net aperçu du paysage immobilier d'investissement. Néanmoins, à côté du calcul rendement locatif, il faut regarder certains critères pour réussir une estimation et avoir un bon rendement immobilier locatif. C'est alors qu'il est nécessaire de cibler les bons locataires. Un étudiant ne recherche-t-il pas un studio proche de l'université ? Une famille ne souhaite-t-elle pas vivre à proximité des commodités, dont les établissements scolaires ? Ces facteurs non économiques peuvent jouer sur l'amélioration du rendement investissement locatif.
 
 

Rendement locatif, quel pourcentage espérer ?

Après le calcul rendement locatif, il reste à savoir quel est le meilleur rendement locatif. Le meilleur rendement locatif se traduit par le taux de rentabilité locative le plus élevé. Il peut faire référence à une ville (rendement locatif par ville), à un quartier (rendement immobilier locatif par quartier) ou se tenir à la nature du bien. Selon les constatations, les petits appartements présentent un meilleur rendement locatif que les grandes superficies. Il en est de même des parkings, dont le rendement locatif moyen peut s'élever à 8 %.
 
Ainsi, la rentabilite locative nette varie de 2 % à 7 % dans un investissement immobilier. En France, le taux semble se stabiliser entre 5 et 6 % si on prend note des rendements locatifs enregistrés par ville. Le rendement locatif par ville permet d'avoir une idée de l'endroit où il est préférable de s'investir.
 
Ø Les chiffres varient selon la conjoncture immobilière, mais on peut donner quelques exemples de rendement locatif par ville afin de mieux comprendre la situation.
 
Depuis quelques années, Paris affiche la rentabilité investissement locatif moyenne la plus basse, soit autour de 3,5 %. Ce faible taux de rendementlocatif se justifie par une hausse importante des prix immobiliers dans la métropole. Toutefois, il est possible de trouver une excellente rentabilite locative dans certains quartiers comme dans le 19e arrondissement par exemple.
 
À titre indicatif, dans les autres grandes villes telles que Nice, Lyon, Marseille, Montpellier, Lille, Strasbourg ou Rennes, le rendement locatif moyen brut s'établit entre 5 % et 6 %. En 2017, le meilleur rendement locatif est enregistré dans Le Havre avec un rendement locatif moyen de 7,7 %. Ce taux de rentabilité locative ou rendement immobilier locatif est étudié à partir du calcul rentabilité investissement locatif des 21 quartiers importants de la ville. Parmi les quartiers réputés pour leur rendement locatif attrayant se trouvent Mont-Gaillard, Bléville et Points Cardinaux.
 
Si on poursuit la liste du rendement locatif par ville, on note Marseille qui affiche un taux de rendementlocatif supérieur à 6 %. Pour calculer rendement locatif de la ville, il a fallu rassembler les résultats de chaque quartier. C'est dans le quartier de Saint-Mauron qu'on enregistre le taux le plus élevé.
 
La ville de Lille se montre également attractive si l'on se réfère à son rendement locatif moyen. Elle affiche un rendement immobilier locatif supérieur à 5 %, obtenu à partir de la moyenne des quartiers, dont le plus rentable est celui du Centre avec une rentabilite locative dépassant les 6 %.
 
 

Comment optimiser sa rentabilité locative ?

Le taux de la rentabilité investissement locatif le plus élevé est certes un excellent critère pour trouver une bonne affaire, mais il ne suffit pas toujours pour évaluer la rentabilite locative du bien tout au long de son exploitation. Le propriétaire ne sera pas à l'abri des risques comme la vacance locative. Voilà pourquoi il faut penser à des solutions d'optimisation du rendement locatif. Pour améliorer le rendement investissement locatif, on peut miser sur :
 
La location meublée
Le rendement location appartement est jugé plus intéressant si le bien à louer est par exemple meublé. En comparant les avantages et les inconvénients des biens à louer meublés et non meublés, on constate que la location meublée démontre un meilleur rendement locatif, car les loyers s'élèvent souvent à 20 % de plus que ceux de la location non meublée. On notera aussi l'avantage fiscal qui présente un impact non négligeable dans la rentabilité investissement immobilier, surtout lorsque le propriétaire a opté pour le statut de loueur en meublé non professionnel.
 
Le choix du régime d'imposition
Là encore, il reste le choix entre le régime forfaitaire et le régime réel. Dans le second cas, l'avantage est que les dépenses sont déduites des recettes, ce qui réduit la base imposable.
Malgré les risques attenants à la location meublée (frais annexes, changement fréquent de locataires, vacances des lieux…), la fiscalité peut jouer un rôle majeur dans le calcul rendement locatif. Le propriétaire peut espérer une intéressante rentabilité investissement immobilier.
 
La location saisonnière
Pour favoriser le rendement location appartement, on peut envisager une location saisonnière afin de limiter les vacances locatives.
 
La colocation
Une autre astuce pour avoir une bonne rentabilité investissement immobilier est de proposer l'appartement en colocation afin de gagner plus de loyers.
 
Le prêt immobilier
Souscrire un prêt pour financer le projet immobilier locatif peut être un moyen pour optimiser le rendement location appartement. D'abord, les loyers perçus serviront à rembourser les mensualités du prêt et à la fin du contrat, le propriétaire acquiert définitivement son bien, sans toucher à son épargne. Il peut continuer de louer son appartement, l'occuper ou le vendre avec les éventuelles plus-values. Ensuite, l'autre raison d'investir à crédit repose sur la possibilité de déduire de ses revenus fonciers les intérêts d'emprunt.
 
La rénovation
Pour un bon rendement location appartement, effectuer des travaux de rénovation est judicieux. Les locataires potentiels apprécient les logements modernes et confortables. En faisant quelques travaux par-ci par-là, le propriétaire s'autorise à augmenter le loyer. Il favorise ainsi sa rentabilité investissement immobilier. En outre, il peut déduire de ses revenus le montant des travaux, créant alors ce qu'on appelle un déficit foncier.
 
La renégociation du prêt immobilier
Pour faire des économies et améliorer son rendement location appartement, le propriétaire est invité à renégocier son prêt immobilier pour bénéficier d'un meilleur taux.