La fiscalité de votre location meublée change. Depuis le 1er janvier 2020, la loi finances peut automatiquement modifier le régime fiscal de votre location meublée. Si vous réunissez les conditions, une surprise de taille pourrait vous attendre à la revente de votre bien. Quelles sont les nouveautés ? Qui sont les propriétaires concernés ? Comment optimiser le nouveau calcul d’impot de sa location meublée ? Faisons le point dès maintenant sur les nouvelles dispositions et leurs conséquences.

Location meublée une fiscalité déterminée par les revenus

La grande nouveauté concerne le statut de loueur en meublé professionnel. La loi des finances de 2020 supprime l’obligation d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). Si vous remplissez les deux critères prévus par la loi, l'imposition de votre location meublée sera modifiée d’office.

Vous serez considérés comme loueurs en meublé professionnel (LMP) dès lors que :

• votre location meublée génère plus de 23 000 euros par an ;
• les recettes de vos loyers, rentes viagères et pensions comprises dépassent les revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Pour conserver la fiscalité de votre location meublée actuelle, vous devez ne pas remplir une de ces deux conditions. Dans le cas contraire et sans aucune démarche à effectuer, le calcul de l’impôt de votre location meublée sera systématiquement révisé. Vous quitterez le régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pour celui des LMP.

Régime fiscal location meublée : qu’est-ce qui change réellement ?

Que vous soyez loueur professionnel ou particulier, les revenus locatifs restent à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’avantage de percevoir un revenu non taxé équivalant aux amortissements déductibles reste d’actualité.

En revanche, les effets de cette nouvelle disposition se feront ressentir sur la revente des biens. Pour les professionnels, l’imposition d’une location meublée est calculée selon le régime des plus-values professionnelles. Elle augmente au fur et à mesure que le propriétaire conserve son bien dans le temps. Plus le logement est considéré comme amorti, plus la plus-value est élevée.

Jusqu’au 31 décembre 2019, les propriétaires de logements meublés étaient tentés de conserver le statut de loueur non professionnel. En effet, le calcul impot sur une location meublée devenait plus avantageux avec l’ancienneté. Mais aujourd’hui, la possibilité de disposer d’exonération d’impôt après vingt-deux ans de propriété n’est plus possible si la fiscalité de la location meublée bascule sur le régime professionnel.

Fiscalité de la location meublée : comment bénéficier du régime dérogatoire ?

Pour optimiser la fiscalité de votre location meublée, il est important de prendre en compte ces nouvelles données dans vos calculs. Un régime dérogatoire permet en effet d’obtenir une exonération totale de la plus-value à la revente du bien. Pour bénéficier de cet avantage sur la fiscalité de votre meublé, vous devez :

• effectuer votre déclaration de revenus de location meublée depuis au moins cinq ans ;
• cumuler en moyenne lors des deux dernières années précédant la vente, des recettes inférieures à 90 000 euros

Si vos loyers génèrent plus de 126 000 euros, l’exonération sera partielle.
Fréderic Poilpré, directeur de l’ingénierie patrimoniale de Société générale Private Banking et membre du Cercle des fiscalistes, nous avertit : « Mais attention, pour les contribuables qui vont changer de statut en 2020, un délai de cinq ans sera donc nécessaire pour bénéficier de ce régime ».

Location meublée une fiscalité professionnelle appréciable en cas de difficulté

La dernière conséquence provoquée par ce changement de statut est plutôt une bonne nouvelle : désormais si votre activité de location est déficitaire, vous avez la possibilité d’imputer vos déficits sur l’ensemble de vos revenus ; vous gommez ainsi l’impôt sur vos autres sources de revenus.

Cette disposition est nettement plus avantageuse que celle prévue pour les particuliers : en tant que loueur en meublé non professionnel, vous ne pouvez effacer les déficits uniquement sur les loyers de votre meublé encaissés pendant l’année en cours ou sur les dix années suivantes.

Ainsi, avec cette loi des finances de 2020, les cartes de l'imposition location meublée sont rebattues.

Intégrer ces nouvelles données dans vos calculs vous permettra d’optimiser vos revenus locatifs et de déterminer le bon moment pour revendre. Alors, sortez vos calculatrices pour vous mettre à l'abri des mauvaises surprises.

Enquête nationale immobilier : l’après confinement
Merci de répondre à ces 4 questions de manière anonyme
Votre projet concerne t il l’achat d’un bien immobilier ?