Créer une SCI

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) dans laquelle les associés détiennent des actifs immobiliers présente de nombreux avantages, notamment sur le plan patrimonial.

SCI, le contexte

La pratique montre que détenir des parts au sein d'une SCI qui devient le propriétaire des biens immobiliers apportés permet d'anticiper la transmission de son patrimoine pour le propriétaire, protéger le conjoint survivant en cas de décès ou encore éviter les conflits entre les héritiers du patrimoine. Pour bénéficier de ces avantages, le propriétaire doit réfléchir à toutes les éventualités et adopter les bons réflexes.

SCI, les règles à suivre

Dans une SCI, le bien immobilier n'est pas détenu directement par son propriétaire. A la place, celui-ci détiendra des parts de société que sont les actifs immobiliers. Au final, la SCI en tant que personne morale devient propriétaire de biens immobiliers. Dans la pratique, la création d'une SCI est préférée à l'indivision ou encore à la copropriété, lorsqu'une personne désire transmettre à l'avance son patrimoine à ses enfants tout en gardant la mainmise sur la gestion de ce patrimoine. Le tout est de ne pas dépasser le montant des 100000 euros pour les actifs ainsi transmis, auquel cas, la loi exige le paiement de droits.

En matière de gestion, la vente d'un bien immobilier appartenant à une SCI oblige l'accord de tous les associés. Ces derniers gardent alors le contrôle du devenir des biens immobiliers dont une SCI est propriétaire, sauf s'il est en est prévu autrement dans les statuts. Ces derniers posent les règles en matière de droits et obligations de chaque associé. Dans le cas où les statuts prévoient de donner tous les pouvoirs aux gérants de la SCI, ils seront en mesure de vendre sans l'accord de quiconque.

Une SCI est d'autant plus intéressante lorsqu'on démembre la propriété des parts détenues dans la société. C'est le cas par exemple lorsqu'un conjoint survivant conserve l'usufruit du bien immobilier de son vivant tandis que la nue-propriété est dévolue aux enfants.

C'est dans le cadre de la transmission patrimoniale que la création d'une SCI est la plus avantageuse.

La création d'une SCI sert aussi en dehors du cadre familial. En effet, il arrive qu'un dirigeant y trouve son intérêt en y plaçant ses actifs immobiliers afin d'éviter que ces actifs n'entrent dans les recouvrements en cas de difficultés financières. Il faut au moins être deux associés pour créer une SCI. Par contre, la loi n'impose pas de minimum pour la constitution du capital social. 

Quelques directives concernant la création SCI

La clé permettant de moduler une SCI selon les besoins se trouve dans les statuts. La création d'une SCI oblige donc les fondateurs à reporter toute leur vigilance sur ce document. D'ailleurs, il est préférable de faire appel à un professionnel pour cette démarche. La rédaction des statuts est d'autant plus importante que le principal intérêt dans la création d'une SCI est d'opter pour le sur-mesure en fonction de chaque situation. La définition de l'objet social est aussi un point à surveiller, car le gérant ne pourra pas agir en dehors de ce pour quoi la société a été créée. 
Enfin, il faut savoir qu'une SCI est en principe soumise à l'impôt sur le revenu. Chaque associé sera alors redevable au titre des revenus fonctions, auxquels peuvent être déduits taxe foncière, intérêts d'emprunt et autres frais. Les associés peuvent aussi opter pour l'impôt sur les sociétés permettant l'amortissement du coût de l'immeuble au fil des ans. 
Pour connaitre un peu plus les règles régissant une SCI, il faut consulter le code de la construction et de l'habitation.

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