La loi a posé le principe des diagnostics obligatoires avant toute vente immobilière. Plus qu'une obligation, il s'agit d'un impératif de sécurité qu'il faut respecter et maîtriser dans le cadre de toute transaction immobilière.
Diagnostic immobilier obligatoire, les motivations
Ces diagnostics impératifs ont été institués depuis le 1er novembre 2007 dans le souci d'assurer la sécurité des personnes qui vont occuper le bien immobilier, mais aussi pour conforter les parties sur l'état du bien, objet de leur transaction. Le risque environnemental motive également certains diagnostics. En effet, il y en a qui ont pour but de détecter la présence ou non d'éléments toxiques pour l'homme et son environnement. Cette série d'analyses imposées composera ensuite le dossier de diagnostic technique, un document destiné à être annexé au compromis de vente que l'on va signer devant le notaire. Il faut savoir que pour chaque diagnostic immobilier obligatoire effectué, il faudra suivre un certain nombre de règles spécifiques à chacun d'eux.
Diagnostics obligatoires, les règles à appliquer
Le premier diagnostic consiste à établir la surface loi carrez. Cette loi implique le métrage de la surface habitable d'un bien immobilier en copropriété. C'est un diagnostic dont la validité est illimitée.
Il y a ensuite le diagnostic DPE qui évalue la performance énergétique du bien immobilier. Ce diagnostic sera valide pendant 10 ans, mais devra être refait si entre temps, des travaux importants ont été réalisés sur le bien immobilier. C'est un diagnostic immobilier obligatoire à faire sur tous les immeubles bâtis.
Le diagnostic amiante concerne les habitations ayant fait l'objet d'une délivrance d'un permis de construire avant le 01 juillet 1997. Le certificat délivré à la suite de ce diagnostic est valable sans limitation dans le temps.
Le constat de risque d'exposition au plomb concerne les maisons construites avant le 01 janvier 1949. C'est un diagnostic qui sera toujours valide en cas de résultat négatif, mais qui durera un an en cas de constat positif.
On citera aussi le diagnostic gaz et le diagnostic électricité, destinés aux bâtiments bénéficiant de ces installations depuis une durée supérieure à quinze ans. Le certificat qui sera ensuite délivré sera valable pour trois ans, mais n'exonère pas le vendeur de la garantie des vices cachés.
Enfin, il convient de mentionner le diagnostic termites, imposé aux maisons situées dans certaines zones géographiques délimitées par un arrêté préfectoral. Le certificat qui en découle sera valide pour trois mois.
Quant au diagnostic risques naturels et technologiques, il est aussi préconisé pour les bâtiments situés dans une zone définie par la préfecture. Il est valable pendant six mois.
Diagnostic immobilier obligatoire, les sanctions
Il est à noter que l'initiative de ces différents diagnostics appartient au vendeur, car les sanctions de leur absence concernent surtout sa personne. Ainsi, l'absence de documents de diagnostic valide concernant CREP, l'amiante, le gaz et les termites entraîne la responsabilité pour vices cachés du vendeur en cas de dommages. L'acheteur pourra alors obtenir soit une réduction du prix du bien immobilier, soit une annulation du contrat de vente. L'absence de diagnostic quant à l'état des risques naturels peut aussi entraîner les mêmes conséquences, à savoir, annulation du contrat ou réduction du prix du bien. Seul le diagnostic de performance énergétique a une simple valeur informative à l'égard de l'acheteur.
Les règles qui prévalent en matière de diagnostic immobilier obligatoire sont prévues par le code de la construction et de l'habitation et le décret 2006-1114 du 05 septembre 2006 qui ont modifié certaines dispositions de ce code. Il faut également se référer au code de la santé publique et à la loi Carrez du 18 décembre 1996. Un certain nombre de lois, de décrets et d'arrêtés sont aussi venus apporter plus de précision quant à la mise en oeuvre de ces différents diagnostics.