loi carrez

 

Lorsqu'une personne souhaite se lancer dans l'acquisition d’un bien en copropriété, qu'il soit destiné à un usage d'habitation, professionnel ou commercial, elle est en droit de connaître les surfaces qui lui appartiennent exactement, c’est-à-dire les parties privatives.

Mais souvent, la surface des locaux se retrouve modifiée en cas de vente. Cette modification peut venir soit de la mauvaise foi du vendeur en vue d'augmenter le prix, soit de l'incompréhension du métrage de la part du propriétaire. Des acheteurs étaient lésés, des contentieux judiciaires en résultaient, ce qui a conduit à un renforcement d'obligation encadré par la loi Carrez et soufflée par le député Gilles Carrez en 1996.

Nous allons voir dans cet article le contexte de la loi Carrez maison, les biens immobiliers soumis au mesurage surface habitable loi carrez, la méthode de calcul loi carrez surface habitable, la personne habilitée à effectuer un diagnostic loi carrez ainsi que les risques encourus si une erreur de superficie loi carrez est décelée. 

 

Loi Carrez définition et contexte de la loi carrez maison

Afin d’établir une loi carrez définition, on se réfère à la loi n° 96-1107 du 18/12/96. Depuis la mise en vigueur de la loi carrez, les acquéreurs de lots en copropriété sont mieux protégés contre les fraudes à la surface. Ils obtiennent alors des vendeurs la garantie de recevoir de la loi carrez surface habitable, les bonnes mesures du logement.

Si la législation n’objecte pas sur la possibilité pour le vendeur d'effectuer lui-même le mesurage loi carrez, il est plus prudent et plus sûr de faire appel à un diagnostiqueur immobilier capable de fournir le bon mesurage loi carrez surface habitable. 

L'avantage revient aussi au vendeur, puisqu’en cas de recours de l’acheteur pour fausse déclaration de la superficie loi carrez, sa responsabilité civile se retrouve écartée, cédant alors la charge au professionnel du diagnostic loi carrez

La loi carrez définition affirme également qu'une fois le mesurage carrez immobilier établi, la surface habitable loi carrez est précisée dans chaque document de vente : promesse de vente ou d’achat et contrat définitif de vente.

 

Loi Carrez, dans quel cas le mesurage loi Carrez est-il obligatoire ?

Imposée dans le but de protéger les intérêts des acheteurs d’un bien immobilier en copropriété, la disposition loi carrez s'applique :

à tous les biens vendus en copropriété, qu’il s’agisse de :

- Logement en fraction ou en lot, dont la superficie est supérieure à 8 mètres carrés
- Locaux commerciaux ou professionnels 
- Maisons en copropriété horizontale

Les bureaux et locaux commerciaux en copropriété qui sont vendus sont donc soumis à la loi carrez.

En revanche, le dispositif carrez immobilier n’impose pas une obligation de mesurage loi carrez lors de la vente de :

- Maisons individuelles (pas d'obligation de mesurage loi carrez maison individuelle)
- Biens vendus sur plan (les appartements et maisons vendus subissent déjà une obligation d'indication de leur surface lors de la conclusion d’un contrat de vente en état futur d'achèvement). 
- Parking, caves, garages ainsi que les surfaces inférieures à 8 mètres carrés (considération de la loi carrez hauteur sous plafond)

Bien que la loi carrez maison n'est pas exigée lors de la cession d'une maison individuelle, le mesurage loi carrez maison individuelle est conseillé. Ce mesurage loi carrez maison individuelle n’est cependant pas nécessaire en cas de location (pas de loi carrez location). 

En d'autres termes, si la loi carrez location et la loi carrez maison individuelle établie sur un terrain à bâtir n'existent pas, la loi carrez maison en lotissement l'est. 

Pour revenir à la loi carrez location, le métrage loi carrez location suit plutôt les règles de la loi Boutin. Depuis 2009, il faut se référer non pas à la loi carrez location, mais à la loi Boutin lorsque le propriétaire met son logement en location. 

 

Loi Carrez, quelle méthode de calcul ? 

Un décret de 2014, dit la loi Alur, avait prévu de préciser comment il fallait aborder le calcul loi carrez, mais il ne fut jamais publié, ce qui nous ramène à rester sur les directives qui régissaient le calcul loi carrez. S'agissant du décret n° 67-223, article 4-1. 

Selon la loi carrez définition, il s'agit des surfaces closes, dotées de couverture et dont la hauteur loi carrez du plafond est supérieure à 1,80 m. 

Explication :

La loi carrez surface habitable inclut donc :

- La superficie des planchers
- Les greniers, les combles 
- Les placards (loi carrez placard tient compte de la hauteur loi carrez)

NB : la loi carrez placard est un cas particulier. Si le placard en question dispose d’une hauteur loi carrez d’au minimum 180 cm, la surface habitable loi carrez qu’il occupe entre alors dans le calcul carrez immobilier. Bien entendu, la loi carrez placard s’applique si le sol du placard présente le même niveau que celui du reste de la pièce (loi carrez hauteur). 

En plus de la loi carrez placard, toutes les pièces d'une hauteur supérieure ou égale à 180 cm sont comptabilisées, quelque soit leur usage.

La loi carrez hauteur entre également en jeu dans les cas suivants :

- pour la mezzanine, elle n’est considérée dans le calcul de la loi carrez maison que si elle est construite en dur et qu’elle respecte la loi carrez hauteur sous plafond (180 cm).
- Pour les chambres mansardées, la hauteur loi carrez réglementaire de 180 cm s’applique également pour que leur surface habitable loi carrez puisse être intégrée dans le calcul de la loi carrez. Il faut que toute la surface soit concernée. La loi carrez hauteur est claire, s'il y a ne serait-ce qu’une partie dont la hauteur loi carrez est inférieure à 180 cm, la chambre tout entière est exclue du calcul loi carrez. 

Dans le calcul loi carrez, sont décomptés de la loi carrez surface habitable :

- Les terrasses et les balcons
- Les cages, garages, parkings
- Les gaines, cloisons, murs et marches d’escalier
- Les embrasures de portes et fenêtres

Faut-il souligner que la loi carrez hauteur sous plafond est >180 cm. Ceci suppose que les superficies closes et couvertes, mais dont la hauteur sous plafond n’atteignent pas les 180 cm sont exclues du calcul de la loi carrez maison. 

Le calcul de la surface habitable exclut également les petites surfaces de moins de 8 m2, même si elles respectent la loi carrez hauteur. 

Faire appel à un diagnostiqueur loi carrez

Compte tenu de la complication de la méthode de calcul de loi carrez immobilier (prise en compte de la loi carrez hauteur sous plafond et loi carrez plafond), il est préférable de faire appel à un professionnel en diagnostic loi carrez. Celui-ci va établir la loi carrez hauteur, la loi carrez placard et la surface loi carrez afin d'attester la superficie loi carrez légale.

 

Carrez immobilier, durée de validité du diagnostic loi Carrez

Comme le vendeur (propriétaire, mandataire, agent immobilier) doit faire figurer les mesures carrez immobilier dans tous les documents de vente, le diagnostic Carrez doit se faire avant l'annonce de vente du bien.

Les résultats du diagnostic de loi Carrez immobilier seront valables aussi longtemps qu'aucune modification n'aura lieu au sein du local concerné. 

Cependant, si l'appartement subit une extension d'une ou de plusieurs pièces ou l'abattement d’un mur ou d'une cloison, la surface du plancher est modifiée. Dans ce cas, il faudra revoir le mesurage de la loi carrez.

 

Diagnostic Loi Carrez, faire appel à un professionnel de loi carrez maison

Afin d'éviter les erreurs sur la loi carrez hauteur sous plafond ou sur surface loi carrez, demander l’aide d’un expert loi carrez maison est recommandé.

 

Erreur et omission de la superficie loi carrez 

En cas d'erreur de surface habitable loi carrez, le vendeur sera tenu responsable si c'est lui-même qui a effectué le calcul loi carrez maison. Toutefois, un seuil de tolérance s’applique. 

Des sanctions et recours sont prévus s’il existe une différence de plus de 5 % entre la mesure réelle et la mesure indiquée dans le contrat. 

Si le vendeur a fait mention de la superficie loi carrez dans l'acte, mais que la différence de mesures est au-delà des 5 %, voici ce qui en est :

- si la surface réelle est plus grande que la surface loi carrez maison exprimée dans l'acte, il n'y a rien à dire. Aucun supplément de prix n’est considéré.

- Si la surface réelle est plus petite (>1/20 du prix) que la surface loi carrez maison exprimée dans l'acte, l'acquéreur dispose d’un an après la signature du contrat définitif pour prétendre à un remboursement du prix proportionnel à la mesure manquante. S'il s'avère que la surface loi carrez maison est erronée, il peut aussi exiger une réduction du prix du bien. 

Dans le cas où le vendeur a omis de faire un diagnostic carrez immobilier :

- la nullité de l'acte est prononcée. Celle-ci peut être invoquée par l'acquéreur. Il doit donc agir dans le mois qui suit la signature de l'acte authentique de vente pour saisir le tribunal de grande instance. Dans la pratique, ce genre de contentieux est rare. 

Bon à savoir : il arrive que certains vendeurs se réfugient sous ce seuil de tolérance loi Carrez afin d’éviter les sanctions. Ainsi, ils peuvent en toute impunité faire une « légère erreur » de 4 %, une marge qui, transformée en mètre carré, représente des dizaines, voire des milliers d’euros à débourser en plus par l'acquéreur. Ce qui revient à dire que recourir à un diagnostiqueur carrez immobilier est plus sécurisant. 

 

Les professionnels habilités loi carrez

Il est possible de faire appel à un professionnel comme un architecte ou un géomètre-expert pour définir la superficie de la loi carrez. Mais, il faut retenir que c’est un service payant, dont le tarif varie en fonction des lieux. 

Pour économiser, le vendeur est invité à solliciter le service d’un diagnostiqueur immobilier. En effet, celui-ci inclut le tarif du diagnostic carrez dans sa prestation générale de diagnostics obligatoires. La grande majorité des professionnels réduisent leur facture lorsque le client leur confie tous les diagnostics immobiliers. 

 

Bien choisir le professionnel en diagnostic carrez

L'aptitude du diagnostiqueur carrez est importante lorsqu'il réalise le mesurage carrez. En plus d’avoir les connaissances techniques requises dans le domaine du bâtiment, il doit suivre une formation auprès d’un organisme indépendant autorisé par le COFRAC. À l'issue de cette formation, il reçoit une certification. Ainsi, après le constat, le professionnel carrez fournit au vendeur l'attestation loi Carrez de mesurage. 

Par ailleurs, l'expert Carrez doit disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle afin de le couvrir contre une éventuelle erreur de mesurage. Lorsqu'on choisit un expert Carrez, il ne faut pas hésiter à lui demander sa certification d'aptitude carrez et son attestation d’assurance. 

 

Trouver le diagnostiqueur loi carrez sur un site comparateur

Lors de la vente d’un appartement en copropriété en Alsace par exemple, un mesurage loi carrez maison alsacienne est de mise. Pour trouver l’expert en loi carrez maison alsacienne, la meilleure solution est d’utiliser un site comparateur.

C’est ainsi que comparediag.fr permet de trouver en 2 clics l'expert loi carrez le plus proche. Avec son ergonomie et son utilisation facile, comparediag.fr est accessible aussi bien via ordinateur que via un téléphone mobile. 

Tous les professionnels loi carrez maison recensés sur le site sont certifiés, y compris les experts en loi carrez maison alsacienne. D'ailleurs, une vérification rigoureuse de leur aptitude et de leur savoir-faire est effectuée par Comparediag.fr, avant leur présentation. Il n’y a aucune sélection préférentielle, mis à part la compétence. Tout se fait en toute indépendance et transparence, afin de rassurer les particuliers à la recherche d’experts loi carrez maison alsacienne. 

Pour disposer des tarifs de prestation loi carrez, il suffit de préciser le type de transaction (vente ou location), le bien à constater et le nombre de pièces), la date à laquelle le bien a été construit, celle à laquelle les équipements de gaz et d’électricité ont été installés, ainsi que le code postal de la ville où le professionnel loi carrez va intervenir. Les différents diagnostiqueurs carrez immobilier de votre région peuvent apparaître en fonction des tarifs les moins chers, des délais d'intervention de l'expert loi carrez ou des notes attribuées par les internautes de la région. 

Le vendeur peut alors, en lisant les commentaires et les avis des internautes, choisir l'expert loi carrez qu'il juge compétent. Le site lui offre la possibilité de valider son choix, puis de fixer un rendez-vous avec l'expert loi carrez pour une visite des lieux. Il important de rappeler que le service de recherche en ligne est totalement gratuit et sans engagement. 

Ainsi, les vendeurs (propriétaire, mandataire, agent immobilier) désireux de confier le diagnostic de mesurage loi carrez à un expert loi carrez auront la chance de collaborer avec une personne à la fois fiable et compétente et proposant le meilleur tarif loi carrez.