SCI impot

Le choix du bon régime fiscal pour votre SCI peut vous permettre une marge de rentabilité importante. La question est de savoir la différence entre un assujettissement à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés prend alors tout son sens.

SCI Impot, la pratique

La pratique a montré que la majeure partie des détenteurs de parts au sein d'une société civile immobilière optent pour l'impôt sur le revenu. Toutefois, nombreux sont ceux qui se posent des questions sur le régime qui convient réellement. Les différences qui existent entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés gardent leur intérêt en sachant que même après la création de la SCI, on peut parfaitement changer de régime fiscal. Mais avant d'opter pour un régime plutôt qu'un autre, il faut d'abord en comprendre les enjeux.

SCI Impot, les règles

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu se voit appliquer une taxe sur ses revenus nets de charge. Le taux ainsi appliqué sera le taux marginal de chaque associé composant la société sans qu'il y ait lieu de faire une distinction entre les bénéfices distribués et ceux versés dans la trésorerie. En plus de cette taxation, la SCI est redevable des charges sociales de 15,5%. 

  • Une SCI sous le régime de l'IR bénéficie du régime des plus-values dans le sens où elle échappe à l'impôt en cas de cession d'un bien qu'elle possède depuis 22 ans. Une vente qui intervient plus tôt bénéficiera d'un abattement sur plus-values à un taux variant suivant le délai de détention et ce, avant une taxation de 19% et le paiement de charges sociales à 15,5%. A cela s'ajoute le fait que les associés d'une telle SCI ne sont redevables de l'impôt sur le revenu que lorsqu'ils se distribuent les bénéfices.
     
  • Lorsque la SCI passe au régime de l'impôt sur les sociétés, elle est taxée sur ses revenus locatifs nets.L'avantage de ce choix réside dans la possibilité de déduire de la base imposable, l'amortissement et les frais entrant dans l'acquisition du bien immobilier concerné, ce qui entraîne que la taxation se fait au final sur un revenu net inférieur à celui considéré dans le cadre du régime de l'impôt sur le revenu. Ainsi, une taxation de 15% sera appliquée sur un bénéfice annuel ne dépassant pas 38120€. Au-delà, le taux monte à 33,3%.

Declaration Impot SCI, analyse et conséquences

En analysant ces règles, on peut en tirer quelques conséquences. 

Ainsi, au bénéfice tiré d'un revenu net imposable inférieur dans le cadre de l'impôt sur les sociétés, il faut opposer le fait que les associés auront à payer l'impôt sur le revenu au moment de se partager les bénéfices. L'exonération temporaire à l'impôt sur le revenu finit donc par se rattraper. Les associés perdent aussi au niveau des plus-values, car en cas de cession d'un bien immobilier, ces plus-values seront calculées en réintégrant les amortissements décomptés auparavant.  De plus, la taxation sera d'autant plus élevée qu'elle suit les règles de l'impôt sur les sociétés. 
Toutefois, la question n'est pas tranchée, car la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés est préférable lorsqu'on peut s'attendre à une baisse de revenus au fil des ans. De ce fait, les associés bénéficient d'une exonération à l'impôt sur les revenus aussi longtemps qu'ils ne se partagent pas les bénéfices.

Dans une SCI soumise à l'impôt sur les revenus, peu importe les bénéfices de la SCI et ce qui en est fait par les associés, une taxation au taux marginal est appliquée chaque année. 

L'IS reste aussi intéressant pour le détenteur d'un bien immobilier qu'il cèdera forcément après quelques années. Dans ce cas, la fiscalité avantageuse des plus-values ne lui sera pas forcément utile.

Le code général des impôts est le texte de référence pour connaître les nuances entre impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu.

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