Lorsqu'un bien immobilier est acquis par le biais d'un crédit, le prêteur, que ce soit une banque ou un établissement de financement immobilier, demande le plus souvent une garantie à l’emprunteur afin de se protéger en cas d'un éventuel non remboursement du prêt. Il existe différentes solutions. Chacune est consentie par l'emprunteur. L'hypothèque est l'une des possibilités proposées, et mérite d'être développée.
Hypothèque, définition
Dans le contexte d'une transaction immobilière, l'hypothèque garantit au prêteur de pouvoir retrouver sa créance en cas de non remboursement du prêt contracté par l'emprunteur. Dans un tel cas, le créancier pourra demander à ce que le bien soit saisi et mis en vente afin de recouvrer la somme restant due. Lors des formalités liées à l'acquisition du bien et à la contraction du prêt, le notaire sera chargé de faire enregistrer l'hypothèque à la conservation des hypothèques, service fiscal qui a pour mission de les répertorier.
Une différence d'inscription des hypothèques est toutefois à noter concernant la région Alsace ainsi que la Moselle ; au total 3 départements dont la gestion administrative reste particulière, due à leur annexion allemande au 19ème et au 20ème siècle. L'enregistrement y est établi sur le livre foncier, sous la responsabilité de 36 juges des tribunaux d'instances.
Hypothèque, fonctionnement
L'hypothèque est un procédé consenti par l'emprunteur au moment de l'acquisition d'un bien neuf ou ancien (bien que pour de l'ancien, le recours au Privilèges de Prêteur de Denier est plus courant car il n'est pas soumis à la taxe de publicité foncière et donc moins coûteux, contrairement à l’hypothèque traditionnelle). Des frais d'hypothèques seront à la charge de l'emprunteur. Ils couvrent les émoluments notariés, la contribution de sécurité immobilière et les droits d'enregistrement.
Au total, le coût avoisine 1.5% du montant de votre emprunt :
- les émoluments notariés sont soumis à un barème proportionnel obligatoire auxquels s'ajoutent des frais annexes
- la contribution de sécurité immobilière représente 0.05% du montant emprunté majoré de 20% (avec un minimum de 8 euros)
- les droits d'enregistrement s'évaluent à 0.715 du montant du prêt majoré d'un pourcentage d'environ 20% selon la banque qui dépose la demande d'inscription.
L'inscription hypothécaire est valide tout au long de la durée du prêt, plus un an ; sans pouvoir dépasser 35 ans. A l'issue de la dernière échéance, donc une fois l'ensemble du prêt remboursé, l'hypothèque est encore valide pour une année, mais elle est cependant sans effet. Au terme de cette dernière année, elle prendra fin sans frais ni formalité.
Bien évidemment, si vos projets évoluent, vous pouvez vendre votre acquisition avant la fin de votre prêt, et de fait, avant la fin de l’hypothèque.
Deux cas de figures vont alors se présenter à vous :
- vous vendez votre bien et remboursez l'ensemble de votre prêt par anticipation
- vous vendez votre bien et vous renégociez votre crédit actuel pour acheter un autre bien.
Dans le premier cas, il faudra donc faire lever l'hypothèque et régler ce que l'on nomme des frais de mainlevée. Il s'évalue aux alentours de 0.8% du montant emprunté. Dans le second cas, dans le cadre d'un nouvel achat, vous ne contractez pas de nouveau crédit. Par conséquent, vous transférez l'hypothèque sur le nouveau bien, ce qui engendrera des frais, mais représentera un moindre coût par rapport à une mainlevée.
Pret hypothecaire, quelques conseils
Avant d'entamer vos démarches, sachez que des professionnels de l'immobilier au sein de bureaux d'étude ou des agences immobilières peuvent vous donner des conseils précieux quant au choix de l'hypothèque et de sa gestion. Une hypothèque est intéressante, elle ne représente aucun risque pour l'emprunteur à partir du moment où son dossier de financement est sérieux et que la gestion de ses propres finances est menée consciencieusement.