bail professionnel

Le bail professionnel fait partie des contrats qu'un entrepreneur est amené à conclure lorsqu'il n'est pas propriétaire de ses locaux. C'est une forme juridique destinée à une catégorie spécifique d'activités.

Bail professionnel, contexte et évolution

Ainsi, le bail professionnel est réservé principalement aux personnes, privées ou morales, dont l'activité donne lieu à une imposition dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Il s'agit en fait des professions libérales, qu'elles soient réglementées ou non. Les experts-comptables, les avocats, les architectes, mais aussi les consultants et agents d'affaires constituent la cible typique du bail professionnel. La qualification d'un contrat en bail professionnel suit une logique négative qui consiste à dire que c'est un bail destiné à l'exploitation d'une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole et ni industrielle. Le bail professionnel est réputé être plus souple et moins compliqué au niveau de la procédure comparé au bail à usage d'habitation ou au bail commercial. C'est une constante depuis sa création par la loi du 23 décembre 1986. 

Bail professionnel, règles à retenir

Le principe du bail professionnel est relativement simple puisqu'il donne lieu à la rédaction d'un écrit, sans autre formalité supplémentaire. Le locataire et le bailleur peuvent ensuite organiser librement leurs droits et obligations respectifs. Il en est ainsi du montant du loyer et de la régularité des échéances. Pour qu'il soit possible de réviser le loyer en cours d'exécution du contrat, les parties sont tenues de prévoir une clause d'indexation. L'exigence d'un dépôt de garantie de la part du locataire n'est pas un impératif. S'il est prévu, il lui sera remboursé au terme du contrat. Par contre, le bail professionnel ne peut être conclu pour une durée inférieure à 6 ans. Rien n'empêche cependant d'envisager une durée supérieure. Le bail professionnel se reconduit tacitement pour une durée équivalente à celle prévue initialement.  Un locataire peut faire tout ce que son contrat professionnel n'interdit pas. Ainsi, il peut envisager de céder son bail ou encore de sous-louer les lieux. Il doit en avertir le bailleur. Le contrat peut prévoir en amont d'autres conditions particulières.
Un locataire peut mettre fin à son bail à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois exécuté sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur. Le bailleur est par contre tenu d'attendre le terme prévu au contrat. Le même préavis que cité plus haut est requis lorsque l'une des parties ne veut plus renouveler le bail à son expiration. Tout litige concernant un bail commercial se règle devant les juges du tribunal de grande instance. 

Bail professionnel, quelques points à vérifier

L'établissement d'un état des lieux est vivement conseillé lorsqu'on conclut un bail professionnel. A défaut, le locataire est présumé avoir investi des lieux en parfait état. Cette procédure devrait être réalisée aussi bien en entrant dans les lieux qu'à la sortie et doit se fera impérativement pour les baux professionnels formés avant le 20 juin 2014. En ce qui concerne la sous-location du bien immobilier, le locataire principal reste tenu de tout le loyer envers son bailleur. Il a donc tout intérêt à bien choisir son sous-locataire. Le locataire doit aussi entrer dans un bail professionnel en sachant qu'il n'a pas de droit au renouvellement. C'est un privilège qui n'appartient qu'au locataire d'un bail commercial. Une mention particulière doit être faite concernant les biens immobiliers utilisés en partie pour des activités professionnelles et une autre partie pour un usage d'habitation. Dans ce cas, la location sera placée sous un régime dit mixte. Le contrat sera alors fixé pour une durée de 3 ans si le locataire est une personne physique et pour 6 ans dans le cas d'un locataire personne morale.
Le bail professionnel est régi par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008.

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