Réparations locatives

Les diverses réparations à faire sur un bien immobilier loué font souvent l'objet de dissensions entre locataire et bailleur. C'est la raison pour laquelle il est essentiel de connaitre les droits et les obligations de chacun en la matière.

Réparations locatives, la logique de répartition

Il est vrai que le locataire utilise le bien en question et en dispose pendant la durée du bail. On peut donc lui imputer les dégradations résultant de cet usage qu'il fait du lieu loué. D'un autre côté, le bailleur reste le propriétaire du bien immobilier et cette qualité lui confère des droits, mais doit aussi lui donner des obligations vis-à-vis de sa propriété. Les deux affirmations sont vraies et donnent lieu à une répartition des charges et des entretiens sur un bien immobilier. Heureusement, la loi a prévu en détail les modalités d'application de cette répartition. Il appartient donc aux personnes qui s'engagent dans un bail immobilier de connaitre leurs obligations locatives.

Réparations locatives, les règles

Ainsi, il est établi qu'il incombe au locataire de prendre en main l'entretien des lieux qu'il occupe, incluant l'extérieur si cette partie lui est exclusivement réservée. Il s'agit de toutes les petites réparations locatives et des entretiens courants du local et de ses différents équipements. Il peut s'agir de l'installation électrique, d'un appareil ménager, d'une chaudière... L'entretien annuel de cette dernière est clairement définie comme une charge qui incombe au locataire. Pour ce qui est du local, il peut s'agir de la réparation de certains éléments d'intérieur comme l'entretien du sol, la peinture des murs, le renforcement du plafond... Le locataire est également tenu de garder son logement propre, aussi bien pendant qu'il occupe les lieux qu'à la fin du bail. 
En dehors des réparations locatives incombant au locataire en vertu de la loi, c'est au propriétaire d'intervenir. Pour simplifier, le propriétaire aura surtout la charge des grosses réparations. 
Ces principes étant posés, il ne faut pas oublier la question de la remise en état lorsque le bail arrive à son terme. La réponse relève surtout de la logique. Ainsi, les frais de remise en état appartiennent normalement au locataire quand les dégradations observées résultent de son manque d'attention vis-à-vis du logement. Sa contribution est par contre exclue lorsqu'il s'agit d'usures normales du logement: vieillissement des revêtements, amincissement de la moquette, peinture défraîchie... S'il est établi que les dégradations du logement sont à la fois dus au manque de soins du locataire et à l'usure normale des équipements, le partage des frais d'entretien sera de mise.

Réparations locatives, les nuances à comprendre

Pour faciliter la détermination des charges qui incombent au locataire, le législateur a pensé à les détailler au maximum. Ces charges sont ainsi prévues par le décret 87-712 du 26 août 1987 qui a d'ailleurs connu de nombreux actualisations. La distinction entre grosses et petites réparations peut aussi poser problème. Le plus souvent, ce sera le prix des travaux effectués qui sera pris en compte pour dire qui en assurera la charge. De même, le locataire peut se libérer de ses obligations lorsque la dégradation peut être attribuée à un défaut de construction. Ce principe est aussi maintenu quand la dégradation est le résultat d'un cas de force majeure. L'exemple typique serait une dégradation suite à une tempête. Quand un propriétaire ne s'acquitte pas de ses obligations d'entretien, le locataire peut agir étant donné que ses obligations impliquent de grosses réparations, utiles pour sa sécurité. Ainsi, il saisira le tribunal d'instance qui autorisera ou non les travaux. Le locataire pourra alors prendre ces réparations en charge. Elles seront ensuite défalquées des loyers qui suivront.
Il arrive aussi que le logement soit déjà en très mauvais état le jour où le locataire prend possession des lieux. Dans ce cas, on ne peut raisonnablement pas lui imposer une quelconque réparation.

Par contre, un locataire peut entamer certains travaux pour agencer le logement à sa convenance du moment qu'il ne s'agit pas de gros œuvres. Si tel était le cas, il devra avoir l'autorisation de propriétaire. 

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