Au moment de faire un investissement locatif, la question se pose toujours de savoir s'il est mieux d'investir en optant pour des travaux ou en préférant le neuf, ce dernier ne nécessitant pas d'aménagements supplémentaires.
Investissement locatif, le contexte
Si investir dans le neuf n'expose pas à des travaux, il en est autrement lorsque le logement est ancien. La perspective de ces travaux peut alors interpeller l'investisseur sur la rentabilité de sa démarche. Le fait est que les deux options présentent ses avantages et ses inconvénients. Il appartient alors à l'investisseur de trouver le juste milieu.
Investissement locatif avec ou sans travaux ?
L'avantage d'un investissement locatif sans travaux, c'est-à-dire, un investissement locatif dans le neuf, est de profiter de la défiscalisation instaurée par l'Etat en faveur des programmes immobiliers neufs. Il s'agit notamment des frais de notaire réduits à 2% ou 3% au lieu de 7% ou 8%. L'investisseur pourra en plus être sûr que sa maison trouve un locataire étant donné qu'elle est supposée être bien équipée, fonctionnelle et ne présentera aucun signe de vétusté tant dans les équipements que dans la structure.
Cependant, investir avec des travaux permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux à condition qu'il s'agisse de rénovation ou encore de travaux d'amélioration. Le prix de ces travaux sera comptabilisé par le fisc comme étant un déficit afin qu'il soit défalqué des revenus fonciers. Attention, la loi fixe un plafond pour cette déduction, le surplus étant reporté pour l'année suivante s'il n'est pas soustrait de vos impôts sur le revenu.
Investir dans des travaux lourds de réhabilitation peut aussi permettre une certaine rentabilité. Le prix que l'investisseur paie pour acheter ce type de bien bénéficiera d'une décote grâce à des dispositifs fiscaux avantageux tels que "le Borloo populaire" ou encore "le Robien".
En quelques années seulement, l'investissement, incluant le coût des travaux, est parfaitement amorti. En effet, le fisc y verra encore un déficit foncier que l'on enlèvera des revenus globaux de l'investisseur et ce, dans la limite des 10700 euros.
Investissement locatif, quelques repères
Même s'il ne s'agit que d'un avantage accessoire, opter pour un investissement locatif dans l'ancien et donc investir dans des travaux, permet de jouir d'un emplacement de choix. En effet, les programmes neufs se trouvent souvent excentrés par rapport aux logements anciens. De ce fait, l'investisseur diminue les risques de vacance, car il choisit son bien immobilier là où la demande est la plus importante, c'est-à-dire, au cœur des villes.
La perspective de travaux dans l'ancien doit être envisagée avant même l'acquisition du bien immobilier. En effet, un investissement locatif avec travaux ne sera rentable que si le coût de ces travaux est équilibré par rapport au prix d'achat du bien. C'est donc un calcul à faire dans l'achat d''un bien immobilier ancien. Si le prix du bien revient trop élevé par rapport à l'avantage fiscal escompté en raison des travaux, l'investissement locatif sans travaux reste alors de mise.
Pour bien faire le compte entre coût final d'un investissement avec travaux et prix de revient d'un investissement locatif sans travaux, il faut savoir qu'un bien ancien peut s'acquérir à un montant inférieur de 20% à 50% par rapport à la valeur du marché, mais peut nécessiter entre 300€ et 800€ de travaux par m2.
Encore faut-il estimer de façon juste l'état de la maison et l'ampleur des travaux à envisager, ceux-ci entrant aussi en ligne de compte en matière d'avantages fiscaux et de taille de subventions. Quant à ces subventions, elles sont subordonnées à des conditions imposées par le dispositif Borloo ancien ou populaire et le régime Robien.