Les rapports locatifs engendrent de nombreuses situations juridiques entre le bailleur et le loueur. L'une de ces situations se trouve dans ce que l'on appelle la promesse de bail ou réservation, essentielle à connaitre afin de maîtriser les obligations qui en découlent.
Place de la promesse de bail
La promesse de bail se situe à l'étape à laquelle les parties, locataire et bailleur, n'ont pas encore signé le contrat de bail, mais se sont engagées à conclure la location. Il se peut que cet engagement émane du locataire qui s'engage à louer les lieux ou encore du bailleur qui promet de donner sa maison en location. Parfois également, les deux parties s'engagent réciproquement à ce que la location se fasse. Dans l'un comme dans l'autre cas, il y a bien promesse de bail. Cette situation n'est pas encore clairement définie par la législation en vigueur, mais faute de l'avoir prévu, celle-ci semble donc permettre l'existence et la pratique de la réservation.
La promesse de bail est donc un fait qui engendre des conséquences juridiques pour les parties. Ces conséquences sont à nuancer de celles du contrat de bail lui-même. N'empêche, elles existent bel et bien et méritent qu'on les analyse avant de s'engager.
Promesse de bail, les règles à respecter
Lorsqu'un bailleur et un locataire concluent une promesse de bail, le principe est que cette promesse vaut bail à partir du moment où les éléments essentiels d'un contrat de bail y ont été prévus. C'est le cas lorsque dans la promesse, on identifie l'immeuble loué, on sait aussi le montant du loyer et la durée de la location. Cette règle s'applique lorsque la promesse est dite synallagmatique, c'est-à-dire, lorsque le bailleur et le locataire se sont engagés réciproquement, mais aussi lorsque l'une seule des parties a donné la promesse, mais qu'il y a eu une acceptation de la part de l'autre. Pour un locataire qui s'engage tout seul à louer le bien avant même la signature du contrat de bail, il faut admettre que sa promesse, même unilatérale entraîne pour lui l'obligation de louer le bien en question. S'il ne tient pas sa promesse, il est tenu de réparer ou du moins de compenser le préjudice subi par le bailleur qui comptait sur son engagement. Cependant, il faut savoir qu'il est possible de se libérer d'une promesse unilatérale de bail, à condition de se conformer aux règles inhérentes à la rupture du contrat de bail. Ainsi, il ne pourra se libérer qu'avec l'accord du bailleur ou avec le respect d'un délai de préavis.
Promesse de bail, les repères à suivre
Pour faciliter le dénouement d'une promesse de bail, le mieux est encore que les parties conviennent elles-mêmes de la sanction qui sera infligée à la partie qui se désiste de son engagement. Puisque le désistement à une promesse de bail implique de respecter les règles inhérentes à la rupture du bail, celui-ci devra se faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Quant au préavis, il va courir à partir de la date où le bail prend effet et non pas à la date de réception de la lettre recommandée par le bailleur. Les impératifs du préavis tombent dès lors que le bien immobilier, objet de la promesse de bail non tenue trouve un nouveau locataire. Pour ce qui est de la forme de la promesse de bail, celle-ci n'est subordonnée à aucune obligation d'enregistrement, contrairement à ce qui se passe dans la promesse de vente. Il faut aussi savoir qu'une promesse de bail peut être grevée d'une condition. Il est évident que la non-réalisation de cette condition rend l'engagement caduque et libère en conséquence l'auteur de la promesse.
La promesse de bail est légiférée par les mêmes articles que le bail classique. Il faut donc se référer aux articles 1709 et suivants du code civil ainsi qu'à la loi n°89462 du 06 juillet 1989 sur les rapports locatifs