Micro foncier

Le regime micro-foncier présente des intérêts évidents sur le plan fiscal. C'est définitivement une option à envisager dans le cadre de tout investissement locatif ; en sachant qu'il est soumis à certaines conditions d'éligibilité. 

Micro foncier, le cadre

Le regime micro-foncier a vocation de s'appliquer aux revenus fonciers d'investisseurs qui ont placé leur argent dans la pierre. Son premier avantage est de faire bénéficier d'un système de déclaration fiscale simplifiée comparé au régime réel. Dans la pratique, le régime du micro-foncier offre également un pourcentage d'abattement appliqué sur le revenu foncier de l'assujetti à l'impôt. Toutefois, certaines conditions sont posées par la loi pour en bénéficier. A défaut, c'est le régime dit réel qui l'emporte.

Régime micro foncier, la loi

Ainsi, le micro foncier s'applique lorsque l'investisseur locatif perçoit un revenu foncier annuel brut inférieur à 15000 euros. L'administration prendra en compte la globalité des loyers perçus dans l'année en y incluant les loyers en retard et les loyers perçus d'avance. Seront également prises en compte dans la base imposable, les éventuelles subventions étatiques ainsi que les indemnités versées par les assurances en cas de loyers impayés. 

Le micro foncier s'applique uniquement aux loyers perçus de la location de biens immobiliers qui tombent sous le régime du droit commun. Ainsi, en seront exclus les loyers de monuments historiques, des habitations en zone franche urbaines ainsi que les loyers versés à un simple nue-propriétaire. Il en sera de même pour les immeubles auxquels des déductions sont appliquées.

Pour ce qui est du type de propriété soumis au régime du micro foncier, il devra être un immeuble d'habitation non meublé. Il peut s'agir aussi de bénéfices perçus d'une société foncière ou d'une société civile immobilière s'adonnant à la mise en location d'immeubles nus. Dans ce cas de figure, l'associé percevant les bénéfices non soumis à l'impôt sur les sociétés, possède au moins un immeuble parmi ceux mis en location par l'entreprise.

Les revenus fonciers répondant à ces différents critères se verront ensuite appliquer un abattement de 30%. L'idée est d'exclure d'office les charges incombant au propriétaire foncier, car celles-ci s'inscrivent bien dans la catégorie des dépenses et non des rentrées d'argent. Au final, la taxation appliquée ne concerne que 70% du revenu foncier annuel de l'assujetti. 

Micro foncier & points de vigilance 

La souplesse du micro foncier se voit aussi dans le fait qu'il est permis de s'en écarter pour tomber sous le régime réel d'imposition. Retourner en micro foncier ne sera alors faisable qu'à l'issue d'une période de trois ans. L'assujetti a donc tout intérêt à faire une évaluation préalable de ses revenus pendant l'année en cours tout en se projetant déjà sur les deux années à venir. Le choix entre régime réel et régime du micro foncier doit au final se justifier en fonction des charges incombant au propriétaire bailleur. Lorsque celles-ci sont inférieures à 30% du loyer annuel brut, le régime du micro foncier revient plus rentable.

Le micro foncier est aussi plus simple dans le sens où il suffit de faire une déclaration classique et d'y inscrire le revenu foncier brut. C'est pour dire qu'aucune déclaration spéciale n'est requise contrairement à ce qui se passe pour le régime réel. En définitive, le régime du micro-foncier s'adresse plus particulièrement aux investisseurs ayant peu de charges et ceux qui ont acquis leurs biens immobiliers sans passer par un emprunt ou de lourds travaux. 

Pour mieux connaitre le régime du micro-foncier, le mieux est de consulter le code général des impôts, mais également certaines dispositions de la Loi Pinel.

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