Le contrat de bail permet de formaliser la location d'un bien immobilier meublé ou non proposé par un propriétaire (bailleur) à un ou des locataires. Sa rédaction demeure une nécessité sans être une obligation. Sachant qu'il permet de limiter les malentendus, d'éventuels litiges et réclamations. Il est donc important de connaître son fonctionnement.
Contrat de location, les lois en vigueur :
La première loi encadrant les locations a été mise en vigueur en 1948. Elle faisait état des différentes clauses à respecter pour mettre en place une location. En 2014, la loi Alur modifie l'encadrement des locations en les facilitant. En effet, le décret de référence n°2015-587 établit ce que l'on appelle maintenant un contrat type.
Ce dernier contient de nouvelles clauses comme :
-la liste des équipements s'il s'agit d'une location meublée
-le montant versé par le précédent locataire
-les éventuels travaux effectués avant la mise en location
-les honoraires de l'agence immobilière facturables à l'habitant du logement
-les modalités de récupération des charges locatives
Bail location, les étapes et les règles à connaître
Le bail :
Un bail doit être rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (locataire, propriétaire, caution ... )
Un bail peut fonctionner sur deux types de durée:
Pour une durée de trois ans si l'occupant est une personne physique. Il s'agit de la durée la plus couramment utilisée.
Pour une durée d'un an dans le cas où le propriétaire justifie de devoir récupérer le logement avant la durée légale de trois ans.
Ensuite, le bail doit aussi clairement préciser :
-le nom et le domicile du propriétaire
-les noms du ou des locataires
-la date de prise d'effet du contrat ainsi que sa durée
-une description précise du logement : sa surface, le nombre de pièces et les équipements.
le loyer:
Viennent ensuite les modalités concernant le loyer. Il faut d'abord savoir que les loyers sont soumis à un indice de référence des loyers consultable sur le site de l'INSEE, régulant de ce fait la révision de leurs montants. La révision des loyers s'effectue annuellement à la date anniversaire de la prise d'effet du contrat.
De plus, il existe deux garanties qui protègent le propriétaire bailleur:
1° dépôt de garantie dont le montant ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Cette somme doit être versé lors de la signature du contrat de location. Le dépôt de garantie est primordiale pour payer d'éventuelles dégradations causées dans le logement. Cette somme est néanmoins reversée une fois le logement quitté dans un délais de un mois maximum. Par ailleurs, le propriétaire peut retenir au maximal vingt pourcent de la somme durant une année, afin de payer plus tard la régularisation des charges si celle-ci était supérieure à ce que l'occupant du logement a déjà versé.
2°La caution solidaire qui est une garantie de paiement. le contrat de location doit d'ailleurs préciser la personne se portant caution, en général un membre de la famille ou un proche. Dans le cas où il y aurait défaillance de paiement de loyer la caution prend le relais.
En revanche, cette demande n'est pas possible lorsque le propriétaire souscrit une assurance contre les impayés. Exception faite si la location concerne un étudiant ou un apprenti.
La fin du contrat de location:
De même, tout départ définitif du logement doit faire l'objet d'un préavis de départ. Les préavis sont deux types:
De trois mois pour convenance personnelle sans autre forme d'obligation.
De un mois dans des cas de mutation professionnelle, de la perte d'un emploi, du versement du RSA notamment ou encore pour raison de santé.
Diagnostics immobilier pour un contrat de location
Ces derniers sont obligatoires depuis la loi CARREZ de 1996. Pour une location, il convient de faire un dossier technique sur trois points principaux:
les risques d'exposition aux catastrophes naturelles et technologiques
DPE ou diagnostics de performance énergétique
les risques d'exposition au plomb
décret de référence n°2015-587"> Décret relatif aux contrats type de location de logement à usage de résidence principale
Loi de 1948
Loi CARREZ