La mitoyenneté est souvent la raison de grosses disputes entre voisins. Lorsque l’un veut rénover, l’autre ne veut pas. Quand l’un veut mettre une nouvelle installation, le voisin refuse parce qu’il ne la trouve pas assez esthétique…. Ces désaccords peuvent devenir un véritable enfer pour deux voisins qui ne s’entendent pas. Pour éviter tout dérapages, le code civil régie toutes les règles à respecter concernant la maison mitoyenne legislation.

La mitoyenneté : c’est quoi ?

Le terme mitoyenneté désigne un élément ou une surface de délimitation commune entre deux logements ou entre deux terrains. Il peut s’agir d’un mur, d’une haie, d’une clôture ou d’un fossé par exemple. Les deux parties sont propriétaires du même bien, ils sont donc copropriétaires.

Cette notion peut apparaître au moment de la construction entre deux voisins qui désirent délimiter leur terrain. Ils peuvent partager les frais de la construction par un accord amiable. S’il s’agit d’un bien déjà construit, l’acquéreur doit demander un document d’arpentage et un acte notarié. Cet acte définira clairement la moitié de chaque partie. Dans ce cas, chaque moitié devient le bien privé de chaque propriétaire. L’acquéreur devra en contrepartie, payer le coût de la moitié du mur et du sol sur lequel il est bâti. Tout ce qui concerne cette notion de copropriété est régi par les articles 653 et 673 du Code Civil.

Dans quel cas parle-t-on ou non de mitoyenneté ?

La prescription acquisitive : si un bâtiment est appuyé sur celui d’un voisin, il est possible de demander au bout de 30 ans un acte de mitoyenneté. Si le voisin ne s’oppose pas à cette demande, la partie du mûr utilisée devient le bien du nouveau propriétaire.

Le titre : l’acte notarié peut définir clairement si une zone est mitoyenne ou privative. Si l’acte n’est pas le même pour les deux voisins, il ne peut pas s’agir d’une preuve formelle. Lors d’un désaccord, c’est le juge qui devra faire son choix.

Les preuves d’une non - mitoyenneté : si le mur est incliné d’un seul côté, il appartient au propriétaire vers lequel il se dirige. Pour les fossés, le principe est le même. Il appartient au propriétaire qui reçoit le rejet de la terre.

La présomption de mitoyenneté : tous les murs qui servent de séparation entre deux pièces ou entre deux terrains sont présumés mitoyens. S’il n’y a pas de rejet de terre, c’est la même chose pour les pour les fossés ou pour les clôtures.

Mur mitoyen code civil : quels sont les droits des copropriétaires ?

Les deux copropriétaires ont les mêmes droits sur la mitoyenneté. Tous les travaux qui concernent l’espace partagé doit se faire avec l’accord des deux voisins ou d’un expert certifié. Dans le cadre d’une copropriété extérieure, il est possible de mettre des plantes et des installations si elles ne dépassent pas le mûr et si elle n’embête pas la vision du voisin. Si l’un des voisins s’oppose aux travaux, il peut demander au président du TGI de désigner un expert pour valider ou non le projet. Dans un cadre commercial, chacune des deux parties peut par exemple louer sa partie du mur pour des publicités sans avoir à verser le moindre euro à son voisin. Pour modifier, surélever, ou épaissir le mûr, les frais reviennent à celui qui souhaite effectuer les travaux.

Quelles sont les obligations des deux copropriétaires ?

Comme pour les droits, les obligations sont les mêmes. Les deux voisins doivent obligatoirement entretenir et contribuer aux charges communes du maintien du mur. Si le mur devient dangereux au risque de s’écrouler, les deux voisins doivent partager les frais de reconstruction. Cette obligation s’annule lorsque les travaux ne sont pas nécessaires pour la sécurité. Dans ce cas, la personne qui désire détruire le mûr doit prendre tous les frais à son compte. Si l’une des parties ne veut plus participer aux frais, il peut renoncer à son côté du mur ou de la haie au profit de l’autre voisin. Cela ne peut se faire que par un accord amiable en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Il est interdit de faire la moindre installation qui pourrait affecter la solidité du mur et d’installer une fenêtre ou une porte.

Le chemin d’exploitation : une exception à la règle

Les chemins d’exploitations sont des voies privées utilisées pour se déplacer entre plusieurs propriétés à la fois. Situés dans des zones rural, ils sont régis non plus par le code civil mais par le code rural. Ce chemin appartient à tous les propriétaires riverains qui en ont besoin pour accéder à leur logement. Son entretien et les installations sécuritaires sont à la charge des propriétaires. Il est interdit de construire la moindre installation qui pourrait bloquer le passage ou le rendre impraticable pour les autres propriétaires. Le chemin peut être interdit au public en indiquant qu’il est privé par un panneau. Il est impossible de détruire le chemin si l’un des propriétaires en a toujours besoin pour accéder à son logement.

Nul n’est censé ignorer la loi. Dans le cadre d’un litige, la personne qui ne respecte pas les articles de mitoyenneté code civil peut se voir demander de payer une amende à son voisin.

Si l’acte notarié n’est pas commun ou si les conditions de copropriété ne sont pas assez claires, les deux parties devront se présenter devant le juge. Ce dernier tranchera en fonction des éléments et les preuves qui lui seront apportées.