La loi alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) qui a été mise en place par Cécile Duflot et mise à jour par Sylvia Pinel, a pour but de réguler le marché en limitant les excès (montant des loyers notamment), en offrant une meilleure protection tant aux vendeurs qu'aux acquéreurs et enfin en améliorant l'offre de logement grâce à une croissance maîtrisée et équitablement répartie sur l'ensemble du territoire. La célèbre loi alur, entrée en vigueur le 27 mars 2014, apporte un certain nombre de changements dans les processus gérant les transactions immobilières, que nous allons vous présenter ici.
Loi alur, une meilleure information pour l'acquéreur
L'un des objectifs principaux de la loi ALUR est que l'acquéreur soit mieux informé, connaisse mieux le bien immobilier visé ainsi que son environnement, notamment lorsqu'il se trouve dans une copropriété. Des caractéristiques détaillées du bien doivent désormais être fournies par le vendeur et ce, dès sa mise sur le marché. De plus, la liste des documents qu'il devra remettre à l'acquéreur lors de la signature de la promesse de vente s'allonge. Désormais, les petites annonces, qu'elles se présentent sous la forme de publication dans les journaux, sur des sites internet ou sur des affichettes exposées dans les vitrines des agences, doivent fournir des informations supplémentaires. A la performance énergétique viennent donc s'ajouter un certain nombre de renseignements. Si le bien fait partie d'une copropriété, cela doit être mentionné, tout comme le nombre de lots. Si il existe une procédure de sauvegarde ou d'administration provisoire de la copropriété, l'information doit apparaître clairement. Enfin, le montant des charges supportées par l'actuel propriétaire doit être indiqué, ainsi que le montant TTC des frais de transaction s'ils sont à la charge de l'acheteur.
Loi alur, des éléments supplémentaires dans les promesses de vente
Le diagnostic technique, ou DDT, doit désormais comporter une information sur le risque potentiel que présente le bien concernant le mérule, un champignon lignivore attaquant le bois des poutres et les fragilisant. Des informations juridiques et financières doivent également être ajoutées afin que l'acquéreur puisse connaître complètement la situation du bien immobilier qu'il convoite. Si le bien fait partie d'une copropriété, son règlement et l'état de division doivent être joints, tout comme les trois derniers procès-verbaux de l'assemblée générale, le carnet d'entretien, l'état global des impayés de charges et de dettes vis-à-vis des fournisseurs, les sommes dues au syndic par le vendeur et par l'acheteur, le montant des fonds et provisions destinés à de futurs travaux et le montant des charges acquittées lors des deux derniers exercices.
Les démarches administratives inhérentes au vendeur se sont donc considérablement alourdies avec la loi alur, même si il possède normalement déjà tous ces documents. C'est d'ailleurs préférable puisque les syndics facturent, généralement assez cher, entre 200 et 600 euros, le service de copie de ces documents. Ces modifications, même si leur but est de mieux informer l'acquéreur, ont tout de même tendance à allonger les délais de vente et à augmenter le coût pour le vendeur. Il n'est donc pas impossible que d'ici quelques mois, ces démarches administratives soient simplifiées par le gouvernement.
Loi alur, des mesures supplémentaires importantes
Outre l'amélioration de l'information des acquéreurs, la loi ALUR contient d'autres mesures notables. Notamment en ce qui concerne la location. L'objectif étant de faciliter l'accès au logement, la loi alur propose un encadrement des loyers, moins de justificatifs à fournir par le locataire, un formulaire type pour le bail et l'état des lieux, l'uniformisation des règles concernant les logements vides et meublés, la clarification des frais d'agence et enfin la prévention des expulsions. Les bailleurs quant à eux seront mieux protégés contre les risques d'impayés avec la création de l'Agence de la garantie universelle des loyers. Les propriétaires indélicats seront quant à eux contraints à effectuer les travaux nécessaires et des outils seront mis en place pour améliorer la gestion des copropriétés afin d'optimiser leur entretien et enrayer leur dégradation.
Désormais, les nouvelles constructions devront répondre à un réel besoin et œuvrer à la densification des zones urbaines de façon à lutter contre l'étalement. Les plans d'urbanisme intercommunaux seront favorisés afin d'obtenir une réelle cohérence dans la construction des nouveaux logements.