C'est un acte officiel rédigé et encadré par un notaire, dans le cadre d'une transaction immobilière. Il est à la base de l'ensemble des accords, des droits, des devoirs et des conditions qui vont mener à la signature de l'acte de vente.
Le compromis de vente, le contrat
Lors d'une transaction, chaque parti doit sceller un contrat lui permettant de se protéger légalement et de clarifier les modalités à respecter. C'est la raison pour laquelle existe le compromis de vente. C'est un acte sous-seing privé qui encadre l'acheteur et le vendeur de manière juridique. Il peut-être réalisé entre particuliers, par un membre de l'agence immobilière ayant conduit la vente ou encore par un notaire qui aura pour rôle de monter le dossier, de vous informer de son évolution et d'être un coordinateur administratif. Il est à savoir que l'acheteur et le vendeur peuvent tous deux mandater le bureau d'étude de leur choix et dans ce cas cumuler l'intervention des deux qui se répartiront les nomenclatures, sans aucun frais supplémentaire.
Compromis de vente, la constitution du dossier
Plusieurs documents doivent être annexés au contrat.
Que ce soit pour une maison individuelle ou pour un appartement, plusieurs diagnostics devront être fourni par le vendeur :
- la surface selon la loi carrez, les diagnostics termite (pour les zones contaminées), amiante, ERNT (pour les zones concernées par le plan de prévention des risques naturels, technologiques et sismiques), de performance énergétique, de gaz, électriques, d'assainissement (s'il est individuel) et le CREP (Constat de Risques d'Exposition au Plomb).
Dans le cadre de la vente d'un appartement relevant d'une copropriété, la loi Alur qui sera reprécisée par la loi Macron, prévoie une liste de documents visant à informer et donc sécuriser l'acheteur. Cette liste concerne l'état général, financier et l'organisation de la copropriété.
Le vendeur devra donc demander les pièces suivantes au syndic gérant la résidence ou l'immeuble pour l'instruction du dossier :
- le règlement de copropriété, les procès verbaux des 3 dernières assemblées générales, une fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété, un carnet d'entretien de l'immeuble, le montant des charges payées par le vendeur durant les 2 derniers exercices comptables, le montant des fonds de travaux s'ils en existent, l'état global des dettes de la copropriété le cas échéant et la somme éventuellement due par les nouveaux copropriétaires.
Il est à noter que depuis le 27 août 2015, le nombre de documents à transmettre est allégé dans le cadre de la vente d'un "lot annexe" comme une cave, un garage, un parking ; ou bien si l'acheteur est déjà copropriétaire de l'immeuble. Devront être remis dans le premier cas le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les informations financières. Et dans le second cas, il n'est pas obligatoire de fournir au nouvel acquéreur déjà copropriétaire, les documents étant de principe en sa possession. Depuis le 29 août 2015, la transmission de l'ensemble des pièces peut se faire par voie dématérialisée à condition que l'acheteur ait accepté ce mode.
Comme toute transaction, un délai de rétractation est prévue par la loi. Suite à la signature de l'acte, une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, ou huissier, sera adressée au deux partis. Au lendemain de la réception de cette notification débutera ce délai. Il sera reporté si une pièce est manquante au dossier, jusqu'à ce que ce dernier soit complet.
Les modalités du compromis de vente
De manière générale seront signifiés l'état civil, l'adresse et la profession de chaque parti, ainsi que l'identification du bureau d'étude en charge du dossier, et/ou le cas échéant, celle du représentant de l'agence immobilière ayant conduit la vente du bien.
La loi Macron prévoit un délai de rétractation de 10 jours au bénéfice de l'acquéreur. Ce dernier, doit faire un dépôt de garantie entre 5% et 10 % du prix de vente qui sera déduit de ce dernier (il est toutefois possible de s'arranger sur ce pourcentage). Si la vente n'aboutit pas, l'acquéreur pourra retrouver ce dépôt s'il se désiste avant les 10 jours de rétractation ou si la non transaction répond à une condition suspensive prévue dans l'acte et qui en aurait empêché l'aboutissement.
Les conditions suspensives générales sont :
- l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien
- la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien
- la situation hypothécaire soldée au moment de la vente
- la non obtention d'un prêt si l'acquéreur demande à y avoir recours
Il sera mentionné si l'acheteur prévoit un recours ou non à un établissement de crédit pour financer le bien. Si c'est le cas, la loi prévoit un minimum d'un mois pour que l'acquéreur puisse obtenir un prêt auprès d'un établissement bancaire ou foncier. Dans les faits, un mois étant généralement trop court pour permettre aux établissements financiers d'établir une offre de prêt, le délai proposé varie entre 45 et 60 jours. Les conditions devront être précises et renseigner l'acte : montant du prêt, durée, taux d'emprunt.
Précisons qu'il est possible d'intégrer au contrat une clause de substitution au profit de l'acquéreur qui pourra alors céder sa place à un autre acquéreur pour la réalisation de l'acte de vente.
Notre dernier mot sur le compromis de vente
L'ensemble de ce procédé demande une durée s'échelonnant de 2 à 4 mois généralement. Le bureau d'étude notariale assure un suivi et le respect du cadre légal à chacun : acheteur et vendeur.
Ainsi, le compromis est un contrat sur la chose et sur le prix. De fait, à sa signature, la vente est définie et engagée, et sauf accord des deux parties, le contrat ne peut être modifié. L'acte de vente sera simplement l'étape de concrétisation d'une vente déjà convenue.